近年来，嘉兴房地产市场的发展可谓“风生水起”，凭着区域优势、便捷的交通、巨大的潜力等，嘉兴成功吸引了一大批上海客户来置业。这一点，从桃源小洲、江南润园、)等楼盘的销售中就能看出端倪。
不过，与此前的“小打小闹”不同，不少细心的嘉兴人可能已经发现，从今年5月开始，大量的上海购房者把购买重心从花桥、太仓等上海外溢区域转移到了房子单价更加低的嘉兴。
既然溢出效应已显现，那么，网上在传的“嘉兴房子要被上海人抢空”的消息是否属实呢？在去库存的大背景下，涌入的上海购房者到底能起到多大的推动作用呢？这是短期的阶段性现象，还是长期的趋势呢？市民又是如何看待的？
上海人大量涌入嘉兴“抢房”？
这几天，关于“上海人大量涌入嘉兴来抢房”的消息已经悄然占据不少房产论坛的首页，并在嘉兴本土一些知名微信公众号上广为传播。更有甚者表示：“上海人要来了，嘉善的楼盘都被买空，接着就要轮到嘉兴市场。如果半年内不买房，可能你连嘉兴的房子都买不起了。”
听起来，这个消息相当劲爆，可事实真的如此吗？
记者深入采访了多家房产公司后获悉，其实上海人选择来嘉兴置业的情况早已有之。南湖区房协的会长吴曙定就表示，作为上海的“后花园”，近年来，我市凤桥、油车港等地的不少楼盘都备受上海客户的青睐，“比如，信达南郡项目就受到了很多刚去上海打拼的年轻人的青睐；梅花洲项目购买的主力是来自上海的有养老需求的客户。虽然现象早就存在，不过，最近这段时间，上海的溢出效应确实表现得非常明显，但并没有一些论坛上描述得那么夸张。”
这一点，记者从不少楼盘处也得到了答案。据悉，)上周销售备案了94套，购买主力是来自上海的客户；东方都市仅5月8日就销售了近60套房子，且基本都是上海客户；)近期接待的上海的来访客户有近30%；上周，)上海地区的客户来了37组，占了总量的近40%……
看到这组数据，你是否也和记者一样有些惊讶呢？那么，数据的背后，让人好奇的是，到底为何会有如此多的上海人蜂拥来嘉兴买房呢？
其实，这一点已经引起了嘉兴房地产行业主管部门的重视，昨天上午，市房协特地召集大树、佳源、信达等多家房产公司举行了座谈会。记者从座谈会上了解到，这次的溢出效应存在多方面的原因。其中，3月25日，上海楼市“沪九条”正式出炉可谓起到了巨大的助推作用。
据悉，“沪九条”被打上了“上海史上最严调控”的标签，其规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；从紧实行差别化住房信贷政策，对拥有一套住房再次购买普通自住房首付50%，购买非普通住房首付70%；购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金。“门槛”提高后，不少上海购房者就把目光锁定在了周边的城市，如嘉兴。
当然，这还与嘉兴优越的区位、便利的交通、相对较低的房价等因素有关系。另外，记者了解到，不少嘉兴本地的房企还启动了上海分销。
自住的上海购房客户占了相当比例
看到网上的消息后，市民张先生表达了自己的担忧：“上海人买房能消化一部分库存，这可能是好事。但是，要是这些上海人都是买来投资的或者买来之后不住，那么将给小区后期的管理带来影响，导致空置率大幅提升。”
那么，事情是否真如张先生担心的那样呢？
在此前的调研中，嘉兴超越房产的董事长浦云超就发现，来嘉兴置业的上海人，主要有四种情况，“第一，年龄段为55岁至60岁的上海知识分子，他们有一定的经济能力，主要出于养老的需求，想要追求更好的居住和生活环境；第二，没能力再次在上海置办房产，为了给结婚的子女腾出房子的上海本地老人；第三，户口不在上海的‘海漂族’或是没能力在上海买房的年轻人；第四，上海的投资客。”
在接受采访时，不少楼盘的相关负责人表示，在这波上海人来嘉兴购房的热潮中，自住的客户占了相当比例，投资比例相对有限，他们本身有需求。
“如果是纯投资的客户的话，他们关注的问题可能会是房子装修需要的费用以及后续出租能拿到的回报。这一类客户为了出租方便或者今后更好出手，选择购买的房源可能会以小户型为主。但是，在实际中，我们接触的大部分客户，他们考量的是周边的配套等各方面的因素，购买的房源从90平方米到180平方米都有。这些客户大多是自然溢出的，如来自松江等地的客户，，认为嘉兴距离他们工作的地方近；来自静安区等地的客户，则认为上海市中心房价过高，嘉兴的价格符合他们的心理预期。”嘉兴浙铁房产开发有限公司的渠道部经理卢浩磊介绍。
关于这个问题，嘉兴市东菱房地产开发有限公司的副总杨静怡也给出了类似的答案，“‘沪九条’出台以及上海居高不下的房价，使得溢出效应在最近表现得非常明显。除了一些在上海买不起房的年轻人之外，还有一些年龄为45岁至55岁的精英群体也纷纷考虑来嘉兴置业。比如，我有个客户来自闵行区，他花650万元买下了小区内的一套别墅。在他看来，上海到嘉兴开车只要1个小时左右，这符合他的预期，而且嘉兴的自然环境远优于上海，楼盘的品质不赖且价格实惠。这些改善型群体后续基本上也都是考虑以自住为主的。”
专家分析称房价不会出现暴涨
在这一波的行情中，不少市民可能注意到，)等不少楼盘启动了上海分销。说得简单点，就是上海的房产经纪人带客人到嘉兴踩盘买盘。
不过，嘉兴楼市的业内人士告诉记者，上海那些中介和分销机构索要的回报一般是房价6%至14%的费用，“嘉兴本地的房企为了保证自身的利润，势必需要针对上海的购房者提高售价，这导致的直接后果是备案成交价格的上涨。但是，这些上涨的利润几乎全部给了上海中介，开发商并没有因此获得更多利润。”
“如此多上海购房者的涌入，再加上分销机构的营销，后续是否会引起嘉兴房价的上涨？我在网上看到不少消息，都在鼓励大家尽快买房，更有所谓的专家在预测‘嘉兴房价将出现暴涨’。”讲到房价的问题，市民陈先生有些焦虑。
其实，在采访中，记者发现，有类似疑问的并不只有陈先生一个，不少市民在担心房价暴涨的问题。市民朱女士就说，一旦房价涨幅过大，会对嘉兴本地市民购房产生较大影响，行业部门应该要加强对市场的监控，并出台相应的政策，从而保持房地产市场健康稳定发展。对此，专家又是怎么看的呢？
嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆表示，从短期来看，上海人蜂拥来嘉兴买房，可能会造成部分区域、部分楼盘价格上涨，但是，市民不必过分担心，“因为房价是与本地的经济、产业、人口等因素息息相关的。只要这些背景因素没有发生大变化，那么，嘉兴的房价最终还是会回归到正常的且市场认同的范围的。比如2009年时，由于受政策和温州炒房团等的影响，嘉兴各大楼盘的价格基本上没有低于8000元/平方米的，但是之后，随着热度退去，市场回归了稳定。”
)销售总监江晴也表示，目前，嘉兴的房价仍保持稳定，后续，他们仍会做好对本地客户的服务工作，在各方面条件成熟的情况下，楼盘可能会适当考虑涨价，但是大幅提价的可能性并不大。
“房价必然应该与当地的经济、社会相适应，最终还是要接受市场的检验，有价无市也是没有用的。我认为，市民因此产生恐慌是不必要的。”接受采访时，嘉兴市住房保障局的相关负责人说，嘉兴的房价多年来一直处于长三角洼地，且价格保持相对稳定的状态，后续，这样稳定的态势仍将延续。
短期or长期现象 仍待市场来验证
自2015年下半年以来，“去库存”已然成为楼市的“高频词汇”。尽管去年以来嘉兴的商品房销量明显回升，但待售房源仍有增加。
面对去库存的压力，在不少房企的相关负责人看来，此次上海购房者的加入，无疑能大大加快嘉兴各大楼盘的去化速度。不过，这还要看这一上海购房者“井喷式”来嘉兴购房的现象能持续多久。
市住房保障局的相关负责人表示，上海人来嘉兴买房的现象一直存在，但是之前的量不是很大，这次，大量上海购房者选择在嘉兴置业，到底是短期的现象还是长期的趋势，这一点谁也预测不了，最终还要等待市场来验证。
其实，接轨长三角核心城市上海，与上海大都市圈全面融合，这是嘉兴这些年来一直在努力的事情。
在吴兴陆看来，接轨上海应该是全方位的，不单单限于房产这一方面，“比如，我们应该控制嘉兴的商务成本，营造良好的生活和办公环境，从而吸引更多上海的溢出产业。又如，嘉兴应该在医疗、社保、教育等方面的对接上继续下功夫，这才能吸引更多的上海人来嘉兴置业以及生活。”
嘉兴相关业内人士也建议，去库存最重要是需要产业的支撑，为了吸引更多优质的人才来嘉兴发展，配套也需要更加完善。
记者也了解到，我市接轨上海已有新动作，近日出台的《2016年嘉兴市深化接轨上海工作实施方案》中提到了一大批重点项目，其中就包括了加快创建全面接轨上海示范区，加快轨道交通网与上海互联互通，加快实现嘉兴市民卡与上海医保卡、公共交通卡互通应用等。
