2016-05-12 10:34
黎明楷：因为林总还在路上，我就先讲，原本是应该是一个对话环节，我就先讲了我的看法。
其实，基本上题目来讲，也有讲首付贷和市场情况，我主要是谈市场情况，因为首付贷原本是在对话当中讲的，就是和杠杆有比较直接的关系，还是需要专家和我一起分析，比我个人讲好一点。
刚才连博士讲了一些市场的情况，我们算是站在前线的，我们讲一下在前线是如何看具体的市场状况。我先从房屋的新开工面积来看这个市场，来看这个政策的变化。以前我们一直说市场好了，房价高了，政府就看不过眼，就开始有调控的措施出来，但其实我们根据这几年以来政策的一些变化，我发现一个比较有趣的现象，，就是其实政策的出台，并不一定就是跟市场的成交量过热有关系，反而是我们房屋新开工面积有关系。从这个图可以看到，开工面积的类比统计，我们按照增幅来算，如果是在下调的时候，我们就会看到，政府就会给一些刺激的动作，比如说在08年的时候，降息、减税，那时候刚开始我们会看到，开工面积是在下滑的。而限购是什么时候启动的，就是10年出现的。所以有几个巧合，包括近期的一些变化，我们可以看到，政府出台的政策，包括最新的新一轮的政策，包括上海（楼盘）跟深圳（楼盘）两个地方的调控，也跟今年年初开始的新开工面积的增幅，又开始从负数变成正数了，所以政府又开始出手了，因为我们不是政府官员，我们只是从政府的态度，对房地产市场的热度的感应，他是从成交量、房价来看，还是从施工整体的行业的热度来看。这个行业的热度就是，如果他的开工面积是下滑，那么会影响整体经济的投资也会出现问题，政府刺激的政策就会出来，反而如果是过热了，就是开工面积增幅太大了，政府觉得投资太多偏向房地产市场，就会做出对于房地产行业的限制的措施。我们从这个图的结论来讲，房地产政策原来并不是盯着销售数据的，而是盯着施工建设的数据来的。
其实什么决定销售呢？有一个比较简单的图，我们看这么多年来，主要影响到销售的，当然背后肯定是供求，本身和信贷环境是比较一致的。这个图，就是蓝色的线，就是融资的规模，红色是销售额，基本上完全同步。房价涨不涨，销售好不好，其实政府给钱多不多有很大关系，政府放水放的多，销售就好了，政府收紧信贷了，整体销售量也会受到限制。
所以从这个角度来讲，中国的楼市基本是一个政策市，因为从国外来讲，我们可以从比较多的市场数据来看来判断未来的变化，但是对于大陆的市场，我们只能去做一个间接的判断，不是直接的判断，间接的判断是什么呢？就是我们要看这个数据会不会触动了政府态度的改变，如果这个数据我们看了，会触动政府态度的转变，才会看政府如果态度转变之后，对于这个市场，包括他的销售，包括他的价格，会带来什么变化，因为大陆政府本身调控力度，他控制市场的力度比其他国家都强。一方面是在土地供应方面，他的能力会相对强的。因为在国外，有些土地并不完全在国家手上，有很多是在民营企业手上。所以，政府要控制土地供应，也并不是个容易的事情。
但是在大陆来讲，主要的土地供应方是政府，所以他可以从土地方面调控供应。另外信贷环境对于需求其实影响也很大，他也可以通过信贷来影响需求，因为银行都是国家的，国家说你要贷多少，你什么利息，你收紧还是放松，还是政府说了算。所以在这方面，供应和需求的方面，政府都是控制的，他用供求控制，也可以通过其他的政策改变这个游戏规则。我们长期来讲，我说虽然供求说还是有效的，长期来看我们还是看供求，政府也是看数据决定政策的走向。但是长远来讲看供求，短期来讲我们不能不盯住政府的政策，政策利好了，市场就好一点，如果政策不利好了，市场就会差一点。我们看未来一段时间，利好的政策应该相对还是会继续的，因为政府调控的手段，无非是信贷、营业税、需求端等，从14年以后，就是930以后，有所放松，没有打压房地产市场了，这些都是在信贷、公积金方面的放松，15年年底营业税方面也有所放松。
本身为什么说利好的政策会持续呢？连博士也讲了，因为整体国家的经济也是在调整的阶段，所以政府对于信贷环境不会收的很紧，因为如果收的很紧，会影响到整体经济的运行。如果政府在信贷方面还是相对宽松的，尽管他不一定说对房地产市场的宽松，但是只要放水出来是多了，或多或少会流入到房地产市场。所以，政府钱多了，肯定市场是相对好一点的。
在这方面，我还是相对乐观一点的。但是我们还会看到一个现象，就是在2014年930开始宽松，我们从这些宽松来讲，这个效率是递减的，14年刚出来的，我们主要是看环比，同比是受到前一年基数的影响，环比来讲，2014年出来这个效果是有一点激励作用，2015年330年，就是半年以后这个才是最厉害的，立马是一个市场反弹比较激烈。但是环比的增幅远远没有半年前330年得厉害。三月份政府在深圳和上海就已经有了一些政策去调控房地产市场，也是往压的方面出发了。
主要的背景是什么？主要是这两个地方的楼价涨的很厉害，上海的二手住宅的价格在今年的第一季度，就涨了22%，平均来讲涨了22%，比2015年前年还要高。我们如果看同比，比2015年同期，上海的楼价涨了47%，差不多涨了一半。而深圳更厉害，深圳涨了70%，个别项目是翻了一倍也不只。而且我们看住宅面积的成交，还是二手房，成交量很大，2016年第一季度上海的成交达到一千万平米，跟2015年同期相比，大概是上涨了三倍。深圳方面是没有这么多，也涨了一倍。所以，成交的面积和价格也是大幅度上扬的背景。上海出了这个新政策，一方面是在限购方面的政策开始收紧，以前在购房前三年，如果你累计交税有两年了，这些非本地户籍的人，就可以购买，但是现在恢复收紧了，要连续满五年，连续满五年，这个难度比三年累计两年是高了很多的，这个门槛一下提高了很多。另外，在信贷方面，针对第二套房的限制，还是比较多的。如果你已经有了一套房，你再买一个非普通住宅，那就是你的首付要给到70%。其实跟全额给已经差不远了，所以从信贷方面收的比较紧。
上海的新政，我们盘算一下，对于整个市场会带来什么影响？我们通过自己的二手房成交统计，上海在2015年的成交当中，其实有接近一半，47%多都不是本地人买的，都是外地人。所以我们从这个数据估算一下，包括了这些非本地户籍买房的人的减少，他会带来什么影响？因为从2011年开始，2011年七月开始有一个政策，可能大家不一定记得住，是从哪一个时间才开始强制所有非本地户籍的人，要交社保，2011年的七月份，所以如果我们算现在新出的政策，到2016年的三月份出这个政策，那就代表了，有很多现在非本地户籍，但是在交这些社保的人当中，有很多人还没有满五年，等于这一批人给排除在外面了，他是不能买房了。所以他本身减少需求量方面，就是减了四分之一，没法买了，除非他原本就是没强制之前也有交，那是另外一类。
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