过去的一年多，杭州楼市的改善型需求喷薄而出。

　　随着楼市环境和需求的改变，一些购房的观念也在发生变化。而房企也根据这些变化，对产品不断进行着调整。

　　楼市“逆定律”拨乱反正

　　边套中间套价差重新拉大

　　在2013年限购限贷的背景之下，钱江晚报曾总结过当时的一些楼市“逆定律”，其中一条就是“中间套和边套价格倒挂”。

　　边套户型一般面积大，采光好，更通透，居住舒适性更高，因而比起中间套单价要高出一截。但当时在限贷、限购以及70/90政策作用之下，改善型需求受压制，边套的大户型销售慢，中间套的小户型销售快，所以开发商开始把两者价格差逐渐拉平，甚至边套价格更低，来吸引购房者。

　　不过，这种市场扭曲状态下的不合理倒挂现象，在限贷、限购取消，改善型需求的爆发下，已经拨乱反正。以绿城留香园为例，其边套户型和中间套相比，备案单价要高4000元/m2左右。在银行工作的佳佳购买了一套留香园119m2边套户型，她表示，自己买留香园就是为了改善居住，对于边套和中间套的这个价差，她觉得完全可以接受。

　　110~140m2面积段吃香

　　大三房和四房受欢迎

　　过去，在70/90政策的限制下，开发商在户型创新上可谓绞尽脑汁，比如通过种种方法将90平方米产品做成3房2厅2卫。

　　70/90政策放开后的这一年多来，改善需求重新抬头，110~140m2的面积段大受欢迎，市面上出现了大量的110m2、115m2、128m2、139m2户型。

　　本土房企天阳向来被称为“户型专家”，副总经理石焱说：“90m2的3房2厅2卫，主要把空间都留给客厅和主卧，第三个房间或者说书房的尺寸都很小。在70/90政策取消后，很多开发商开始做大三房，110m2、115m2等面积段开始在市场上流行，双套房成为大三房的主要设计思路，次卧和第三个房间都能摆下1.5米甚至是1.8米的床，而走入式衣柜和储藏间的位置也变得更加灵活。”

　　今年全面二孩政策的实施，则让不少家庭的改善目标定为四房。“未来天阳的改善型产品如天阳武林邸基本都是大三房和四房的尺寸设计。”石焱说。

　　买精装修房

　　渐渐成为市场主流

　　在自住与改善型需求释放的当下楼市，80后是购买住房的主力军，与之相伴的，精装房渐渐成为市场主流。

　　杭州万科的所有项目都是装修房源，绿城的项目也以精装为主。宋卫平为80后白领所建的杨柳郡，都是精装修。为了满足80后、90后的个性需求，万科推出了美好家选装业务，绿城杨柳郡和留香园也都推出个性精装。

　　购买了杨柳郡的90后女孩小吴的想法具有代表性：“我不想把时间花在装修上，节省下来的时间可以用来工作、生活、娱乐。要体现个性的话，我觉得主要靠软装。”

　　除了绿城、滨江、万科，越来越多的房企开始做精装修产品。石焱表示，精装修将是天阳接下来3年发展的方向。另一家本土房企德信正在打造的G+生活住区也都是精装。

　　物业好不好

　　被更多购房者看重

　　在这波改善潮中，物业服务也成为不少购房者另觅居处的重要原因。

　　王先生买了万科的房子，他说主要原因就是对原来居住的小区物业非常不满。“小区缺乏管理，挺混乱的，不管谁进来都不登记，不但有失窃现象，还经常有业主为争抢地上停车位吵架。”这次换房子，他看了多家楼盘，因为听说万科的物业服务特别好，最后选了万科。

　　记者从豪世华邦了解到，改善及高端购房者对物业服务更为敏感。豪世华邦盛世钱塘店的业务经理隋紫轩告诉记者，在钱江新城，像绿城、滨江这样物业好的楼盘，相比一些物业服务差的楼盘，二手房价格和租金都会高不少。“也遇到过客户因为小区物业服务差，换到隔壁的小区。”

　　随着观念的进步，物业服务在购房决策中的权重会越来越大。开发商的服务理念也随之升级，绿城提出了“生活之树常青”，全方位营造生活；天阳引入了万科物业的“睿服务”体系；杭州龙湖提出了“生活家”的服务理念……

　　无学区的市中心老旧二手房

　　不再那么受宠

　　去年“3.30”新政后，杭州二手楼市回暖，到今年3月大爆发，期间无学区的老旧二手房，其涨幅及成交活跃度明显不如次新房。

　　85后小胡去年下半年买了滨江的次新房，他说自己在市中心上班，也去看过朝晖的二手房，但对房子的户型、小区环境都很不满意。

　　小胡现在住的房子是品牌开发商开发的，小区景观和物业都让他感到满意。尤其让他感到高兴的是，“我去年买的房子，90m2，今年每平方米涨了4000元了。朝晖的老房子，据说每平方米只涨了1000元。”

　　买房不要囿于陈旧观念

　　时代在变，观念在变。买房子，，也要及时更新观念，即使是自住房源，对于房子的保值增值，也大有裨益。

　　记者的一个朋友，在去年买了70/90政策取消后的首个项目德信东宸，这个项目没有90m2的限制，所以被规划为纯改善型住区。半年过去，他买的房子每平方米就涨了4000元，比起周边刚需楼盘中120多m2的户型，涨幅要大得多，因为当改善需求爆发，纯改善型住区的吸引力就更大。

　　地段为王的观念，也不是什么房子都适用。市中心的老旧房源，虽然依旧保值，但由于建筑年代久、户型差、停车难等问题，若无学区，其增值潜力有限。抛弃陈旧观念，将老旧房源出手，跟随杭州城市的规划，去重点建设的板块布局，也可以让自己获得更多城市发展的红利。