营改增后,上海的房价究竟是涨还是降呢? “营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是增加了还是减少了?

近日,上海外来常住人口出现了负增长,同比下降1.5%,这是十五年来的首次,常住人口更是改革开放四十年来首次负增长。

上海在全国范围内很年轻,但相比于自己的以往而言,上海也变得越来越老了,在严格控制特大城市人口的政策指导下,上海的人口开始出现了明显的拐点,人口减少了,起码是人口不再流入了。

这10几年来上海之所以房价一直涨,就是因为永不停歇的人口流入,一年增加几十万上百万人口,再加上货币超发,所以一线城市的房价早就进入了泡沫阶段,相比来说三四线城市的房价到有些冤枉。

日本和美国当年人口老龄化来临之后,房价发生了一个不可逆的下跌。这会不会发生在上海呢?房子是给人住的,你改善需求,也要把之前的房子卖给比你更穷的人,如果你找不到比你更穷的人去接你手上房子的时候,所有改善性需求的链条都会中断。

上海人口不增长,甚至负增长,就会让这种需求发生逆转。随着老龄化加剧,一线大城市的常住老年人口,将会释放出巨大的房屋供给,北京上海是否还缺房子,确实是个巨大的问题。

政策显示,从5月1日起,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业将纳入营改增试点范围。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。

专业人士表示,这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。

房子

现在二手房交易要缴哪些税?

目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。

其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数,增值税则有所不同,是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

“营改增”后二手房交易税费是增是减?

相关人士表示,国家营改增的改革方向和本意是减轻税负,二手房交易的整体税收是下降的,不会增加。

专业人士认为,“营改增”的背景下,是增加负担还是降低负担,本质上要看进项税额能够得到抵扣。可以从两类不同的购房行为中得到解释:

第一类:购房者购买了一套50万元的住房,目前价格上升到100万元,这个时候进项税额为50/(1+11%)*11%即约为5万元,而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元,增值税税额为5万元。(增值税=销项税额-进项税额)

第二类:购房者购买了一套90万元的住房,目前价格上升到100万元,这个时候进项税额为90/(1+11%)*11%即约为9万元,而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元,增值税税额为1万元。

如此对比,就基本上能够看出,房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额,而房屋增值小的则可以少交纳。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为,需视不同情况而定,并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。

也有分析人士认为,对于房产证在5年以上的,营改增则是一个利空消息,因为当初的价格很低,增值部分很大,如果按照11%来增收增值税,那么税负非常大,势必会导致房价的大跌;营改增以后,买卖二手房无需再考虑是否满两年,因为都是按照增值部分来缴纳,国家就是为了鼓励交易、流通。