■河南经济报记者 马红梅
3月5日，国务院总理李克强在作政府工作报告时表示，从5月1日起，全面实施营改增，并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
一时间，二手房交易营改增政策备受社会关注，日前终于尘埃落定。3月24日，，由财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对房地产营改增税率作出明确规定，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的免征增值税。
普通住宅 满2年转让免征增值税
对于众所关心的房地产营改增税率，文件作了具体规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对于北上广深四市房地产营改增税率，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
对此，北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清表示：“普通住宅两年后增值税都为零，没有细分，不管你是一线城市还是二线、三线城市。很多二手房都符合这一条件，所以不用过于担心。”
所谓增值税，就是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在这里，我们首先要搞清楚增值税的算法，应纳税额=销售额×征收率，而销售额=含税销售额÷(1+征收率)，比如一套售价100万元(含税、购买不足2 年)的房子，最终增值税应纳税额为(100÷1.05)×0.05=4.76万元。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为 100×0.05=5万元。这样看来税负减轻了。
对此，创世不动产销售经理李伟分析认为：“一线城市分两种情况：对于普通住房来说，前两年，增值税比营业税低;对于非普通住房来说，前五年，增值税要比营业税低，之后则增值税需要缴纳，但营业税为零。所以，消费者在选择二手房时，首先要弄清楚使用年限和房款是否含税价。”
事实上，在价税分离标价后，税负实际上略微降一点。国务院总理李克强于3月24日应邀出席2016博鳌亚洲论坛年会开幕式上演讲时指出：在财政收入下降的情况下，我们依然愿意用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”。这本身表明我们创造活力激发活力的决心，也表明我们财政拥有一定的空间。
营改增来了，房价会降吗?
众所周知，地产业体量大，牵涉面广，所以消息层面上一有风吹草动，市场就立即有所反应。
采访中，郑州地产圈人士曹芳提出这样的担忧：“此政策大大提高了北上广深的二手房交易成本，原来满5年免征的也取消了，按照现在的普通住房认定标准，符合条件的基本已经找不到了，不过按照历史经验，加税只会继续推高二手房价。”
对此，宋向清表示：“营改增更多的是对现有税收营业税政策的一种平移，而不是一种单纯的转嫁。因为在市场经济下，价格是由市场供求双方决定的，所以，这也就意味着现在的二手房转让免征营业税，将来二手房也将免征增值税。”
财政部部长楼继伟在3月7日的记者会上表示，营业税是按照每个企业的流转额、交易额征收的税，妨碍了企业优化经营模式。所以，要打通抵扣链条，使营业税真正成为增值税，对每个环节的增值部分进行征税。这样做有利于支持服务业的发展和制造业的转型升级。
实际上，在国外，增值税是国家调控房价的一种重要手段。对此，有市场人士表示：“税收成本的确会对当前房价产生一定有利影响，但这些因素不应该被场外杠杆放大化。不过从长期来看，会对市场的投机行为有很大程度的抑制作用，从而有利于楼市平稳发展。”
