【研究报告内容摘要】
统计局公布2016年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。
投资要点:
投资如预期继续强劲,15年投资基数低,维持全年投资增速10%的判断。1-4月:房地产开发投资同比增7.2%,比1-3月提高lpc、较15全年提高6pc。4月:同比增9.7%持平3月,其中,住宅投资同比增+10.7%比3月提高3pc,东中西部分别同比增6.9%、18.5%、9.3%(3月:7.2%、15.0%、11.6%),中西部增速突出。商品房销售升温,开发商在重点城市、热点板块加紧土地储备,销售向好城市的房企加快项目开工和施工进度,房地产开发投资先行指标均持续向好。预计剩余各月只要投资增速同比在2%-3%,全年增速实现10%无忧。
4月销售热度不减,5月增速略放缓。1-4月:商品房销售面积同比增36.5%增速比1-3月份提高3.4pc增幅收窄,比去年全年提高30pc,其中住宅销售面积增长38.8%增速提高3pc。商品房销售额增55.9%,增速提高2pc,其中住宅增长61.4%比1-3月提高lpc。4月:销售面积/金额同比+44%/60%,增速+6pc/-5pc,成交金额下降与一线城市调控成交下降有关,而二线主要城市成交依然保持高热度。5月以来受到4月及上年同期高基数影响,增速有所放缓在预期中,1-13日我们跟踪的48个主要城市成交面积同比+28%/环比-7%,二线高热度城市增速放缓,但全年整体成交二位数增长是大概率事件,主要一二线城市的需求释放将是长期过程。
房屋新开工、土地购置大幅回升。1-4月新开工面积增长21.4%,增速提高2.2pc,去年全年为下降14.0%,增速为2011年11月份以来最高。其中,住宅新开工面积增长18.0%增速比1-3月提高4pc。1-4月房企土地购置面积同比下降6.5%,降幅比1-3月份收窄5.2个百分点。4月土地购置面积+8.4%增速比3月提高4pc。
资金来源增势减弱。1-4月资金来源增16.8%比1-3月提高2.1pc,其中4月个人按揭贷款、定金及预收款同比增速分别78.6%、58.5%基本持平上月。但4月国内贷款-14.7%、自筹资金+O.2%,较3月的94%/56%增速下滑,与信贷整体骤降有关。央行统计4月新增社融7510亿,同比少增3072亿:M2由上月13.4%回落至12.8%:金融机构贷款增加5556亿,同比少增1523亿。
权威人士<开局首季问大势》中说道:“从一季度形势看,我们希望稳的方面,稳住了,有些甚至还出现了意想不到的回升……房地产市场供销两旺,去库存明显加速”。“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化去库存,而不应通过加杠杆去库存。
逐步完善中央管宏观,地方为主体的差别化调控政策”。由此判断,分城施策去库存基调未变,政策继续推进户籍制度改革和促进农民工城市化等。货币政策稳健不再刺激的可能性加大,缓解放水带来房价上涨的压力,有利于控制风险、稳定市场发展。
“打铁还需自身硬”,行业景气度持续回升带来行业内企业经营业绩的改善。在政策平稳、楼市向好而股市波动较大期,继续重点推荐国企改革先锋、布局并受益三大经济圈和长江经济带、中长期发展有质量增长有前景的:招商、金融街、城建、华夏、保利、首开、上实、泛海、天健、京投、嘉宝、福星。关注:世联、中航、外高桥、张江。
风险提示:刺激政策收紧,调控扩散、经济恶化等带来行业景气度下降等。
