酝酿良久，巨头碧桂园(02007)终于掀开其长租公寓品牌的面纱。12月20日，碧桂园正式发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并宣布未来三年要提供100万套租赁房源，打造“长租城市”。
对于炙手可热的房屋租赁市场而言，碧桂园是位“后来者”，却颇有“居上”的雄心。而从碧桂园近两年来迅猛的的发展势头来看，其在房屋租赁市场的表现不可谓不值得期待。
后来者入阵
接近年底，各家房企都在卯足劲争业绩。就在12月7日，碧桂园一纸公告宣布成为首个销额破5000亿的房企。公告显示，截至2017年11月30日止11个月，其累计合同销售金额约5342.7亿元，对应销售面积约5844万平方米。
年中业绩会上，碧桂园总裁及执行董事莫斌宣布把2017全年目标从4000亿提到5000亿，这一目标已然实现，按碧桂园前11个月每月约486亿元的销售金额计算，这家房企全年销售金额也许将接近6000亿，似乎已企稳2017年全年房企销售第一的位置。
拿地方面，仅11月份碧桂园就在全国十余城市揽下31宗地，累计投资额超310亿。不仅在土地市场上攻城略地，碧桂园最近在房屋租赁市场也开足马力。
早在在今年8月底的中期业绩发布会上，莫斌就透露，碧桂园目前已围绕一线城市区域，在不同的组织架构里设立了长租事业部。他还强调，碧桂园会积极介入租赁市场，同时也希望在政策的支持下，长租业务可成为公司业绩发展的一个新的增长点：“因为不是每一个城市的租赁市场都是一样的，我们根据市场的特点总结出适合当地的租赁市场计划。”
频繁的动态自10月开始。当月中旬，市场传出碧桂园第一个长租公寓将落地上海的消息。据经济观察报报道，碧桂园的第一个长租公寓是上海西虹桥项目，套内面积约为30平方米，加上公摊面积共计40平方米，设置了4个公共区域，包括休息区、工作区、厨房卫浴和晾晒区等。该项目约有400间房源，一二楼均配置了公共服务空间，还专门设计了一个400米的环形跑道。由于项目距离虹桥枢纽站仅1500米距离，定位面向上海虹桥区域的上班族白领。
10月25日，碧桂园上海长租项目获江苏银行2500万元融资，同月30日，碧桂园再与中信银行签约成立300亿元的长租住宅保障性基金。
11月3日，包括碧桂园在内的11家房企分别与建设银行签署了深圳住房租赁战略合作。据此，碧桂园将与建行合作开发长租项目，同时碧桂园向建行长租平台提供房源，建行则为碧桂园提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务。
12月，碧桂园集团上海区域再获得建行为其提供的200亿资金支持，用于在当地发展长租公寓。
时间轴拉到12月20日，姗姗来迟的巨头终于正式宣布入阵长租。根据碧桂园副总裁兼经销中心总经理程光煜介绍，除了上海之外，目前碧桂园还在北京、上海、深圳、厦门和武汉布局了长租公寓项目。
如何造“城”？
已入阵的房企各有目标。以本系列之前提到的万科(02202)泊寓、龙湖(00960)冠寓、旭辉(00884)领寓为例，泊寓预计2017年总获取房间数量超过10万间；冠寓预计至2017年底开业房间数将超过1.5万间，至2020年租金收入超过20亿元；领寓计划用五年时间布局15—16个城市、将规模提升至行业前五、运营20万间公寓、完成国际化布局、实现IPO上市。
相比这些较早亮相的布局者，碧桂园“3年建设100万套长租公寓”的目标不可谓不宏大。程光煜表示，这100万套公寓，不会由碧桂园独立承担，而是40万套靠碧桂园自主开发，60万套靠创新模式拓展。
自主开发主要是盘活存量，盘活自身的非销售型物业，以及整合社会存量资源；创新模式包括推动农村集体建设用地入市，以及与银行、第三方共同持有物业经营等。
莫斌则提出了“长租城市”的概念。他表示：“我们做长租跟其他的企业有所不同，我们要做长租城市，一做就做十万套、二十万套，那么可能几个城市就是3年一百万套。”
具体来说，未来将围绕一线城市和强二线城市，房价比较高的区域，和当地农民一起把建设用地用来做租赁，农民入股，使农民也有资金收益。另一方面，碧桂园会和政府配合好，把周边配套做好，满足居住着对美好生活的需求。按照碧桂园设想，长租城市的规模至少在10--20万套。
程光煜表示，碧桂园每年的建设规模已经突破1亿平方米，未来要用新的土地政策和金融政策，加上企业开发实力建设和开发长租城市，解决3年100万套的问题。
而资金轻重选择上，碧桂园做长租的思路是“轻重并举”。轻资产主要是在早期比较多，盘活存量资产，注入运营管理和服务去起步；未来重资产的比重会越来越多。
借力金融
根据碧桂园的长租时间轴，在发布长租公寓品牌之前，碧桂园早已在金融领域进行资金准备。
拉开碧桂园长租融资序幕的是江苏银行，10月25日，碧桂园在上海的首个长租公寓项目获得江苏银行2500万元融资。
随后而来的建行则扮演了更为紧密的伙伴角色。如与建行广东分行的合作中，碧桂园可通过建行“CCB建融家园”平台向市场推出租赁房源。此外，广东分行还为碧桂园等33家房企和其租户发放共2000亿元住房租赁经营发展资金和个人租房贷款。与建行上海分行的合作，则由建行上海分行向碧桂园上海区域提供200亿授信额度，重点用于长租公寓建设运营。
碧桂园还与中信银行达成了长租公寓的战略合作。中信银行将为碧桂园提供300亿元的长租住宅保障性基金，提供综合化金融服务，具体融资方式将包括但不限于ABS、REITs等主流和创新金融产品。
值得注意的是，目前碧桂园与金融机构都是一揽子式的战略合作，不只是传统的贷款，而是提供全周期的创新型融资解决方案，特点是长周期，相对低成本。
房屋租赁市场的火热在发布会当天也得以印证。建行广东省分行行长刘军在活动现场发表演讲时特别提出，建行明年1月8日将会在广州率先要推出一项新的业务，为“要存房到建行”。
据刘军介绍，客户如果有适合的房，可以出售其租赁权，比如说存5年。建行会一次性地将房屋的收益(即租金)提前给到客户。在这5年间，客户的房子亦将交由类似碧桂园的专业长租公寓运营商去经营。刘军称，过去建行主要提供金融资产的服务，未来会藉此提供不动产的服务。
在地价下降、收益率上升的环境下，租赁住房业务显然具备资产证券化的基础。以REITs形式将资产证券化并打包上市，打通租赁住房运营的完整商业闭环成为更多运营商的选择，碧桂园也不例外。从拿到一块自持用地，到介入租赁运营，再通过金融服务、增值服务，以及证券化退出渠道，碧家国际社区最终形成完整的开发、运营、消费、退出的住房租赁业务全产业链条。
