房屋租赁全程注意事项

2015-03-20 作者：刘成坤律师

导读：根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是承诺合同，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交...

根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是承诺合同，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。几于出租人与承租人权利义务，对房屋租赁的整个流程阐述并分析每个环节应注意的问题。

一、提取物业信息确定租赁价格

出租人出租房屋应当对房屋的综合价值指数有一个准确的评估，出租人可以通过以下方法与途径对自己的房屋进行评估：

首先，要了解房产购置时各项成本费用，通过购房价格确定是否具有优越性。影响城市房屋租赁价格的主要因素在于房屋本身。如位置、地段、地价、设计、装修、住宅功能格局、质量档次、高层住宅或多层住宅、住宅区规划设计配套设施与建筑档次等。

所在地段的水准，对房屋租赁价格高低的影响起着至关重要的作用。住宅的朝向、层次、采光、通风、层高等同样影响房价。好朝向、好层次、采光与通风良好的租价要高，反之则低。物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，对于上述所需要的信息，出租人可以通过小区物业管理企业核实，同时可以要求出具一份小区设施符合要求的书面文件。

其次，考虑地区经济情况变化，城市发展会引起人地关系的变化。城市快速发展，会出现人口迅速膨胀，造成人多地少，可用土地资源相对不足，促使地价上升，房价也随之上升。房产市场会处于繁荣状态，亦会引起商品房租赁市场供求变动，影响房屋出租价格。

房地产本身固素。

最后，出租人对物业信息调查完毕，确定房屋出租价格，与房屋中介公司签订房屋出租委托协议。

二、委托中介出租房屋

（一）、当事人条款，在签订委合同时，应具体、准确地载明其基本情形，委托人不应允许受委托人用简称或代称。

（二）、委托处置的事务，租赁房屋的委托事项必须具体，处置权限要清晰、明确，不可含糊不清。

受托中介公司可以先行参观房屋，以确保出租房屋的信息真实性。

（三）、明确双方当事人的权利、义务，保证受委托人在权利范围内完全履行义务，顺利完成委托事项，如果在合同履行期间内发生争议，双方当事人也有清楚的尺度衡量自己行为得失，便于争议的解决。

（四）、报酬确定和支付的方法应当在合同中约定，避免发生违约纠纷。

（五）、完成委托事项标准，受托人处置委托事项应达到的委托人的要求，制定该条款是衡量和计算报酬的依据。

出租人最好约定以房屋租赁合同成立生效作为支付委托费用的条件。

（六）、完成委托事项的期限，，委托人委托受托人完成的事项的时间规定，受委托人应在约定的时间内达到委托人的要求，如不能按时完成，则构成违约，不仅不能如数获得约定的报酬，还要承担违约责任。

（七）、违约责任。是双方依合同约定的权利、义务履行的结果，是认定赔偿的依据，应当明确赔偿额计算标准。

（八）、争议解决的方式，应当明确，避免出现无效情况。

（九）、其他条款，可以对承租房屋的租户设定条件，避免因租户不适当，给房屋和出租人造成不必要的损失，同时也是给受托中介公司设定注意审核的义务。

三、房屋租赁合同条款

（一）当事人条款

出租人合法出租的条件，具体材料包括：房屋权属证明；权利人及其代理人的身份证明；共有人同意出租的证明等材料。要求房东拿出房产证，并查看房产证上产权人的名字和房东的身份证是否一致，以此确定房东是否有权出租该房屋。如果房产证上还有其他人的名字，即房屋属于共有房屋，则要有全部共有人的书面同意。

另外，按照法律规定，有以下情形之一的房屋不得出租：

1、未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；

2、改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；

3、被鉴定为危险房屋的；

4、法律、法规规定不得出租的其他情形。

承租人承租房屋一般应具备的条件及具体材料

1、不能将房屋出租给无合法有效证件的承租人。

2、与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应到派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证。

3、对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、工作场所等基本情况进行核实。

总之，房屋出租人应具有强烈的治安意识。房客犯罪，房主会因为过错承担相应责任，必须警惕房客租房做违法交易。以免给房屋出租人及其家庭造成人身伤害和财产损失。

(二)、标的物条款

合同中须写明房屋所在位置（地址）、面积是使用面积还是建筑面积，范围，装修等设施情况。日常租房过程中按照标准租赁流程，租赁双方将经过看房、确定租价、物业交验、签订租赁合同等几个过程。出租方提供一些包括床、桌椅、电视、冰箱、热水器、洗衣机在内的家具家电。租赁过程中物业交验就变得非常得重要，继而督促租赁双方对内部设施进行详细的检查。

1、安全隐患房门钥匙归谁管。业主为了避讳因房屋失窃等带来的麻烦，多会将房门钥匙交给承租人保管和使用。由承租人将房屋的内置木门换锁，再由业主在房租内扣除花费金额。

2、门窗设施是否正常。使用对于门窗方面的检查特别适合在那些建筑时间比较老的房屋，包括平房。这些房屋的门窗长年使用，在螺丝松动、玻璃牢固等方面多多少少会出现问题，尤其是楼房对外的玻璃要仔细检查，有必要时轻轻推推玻璃看有没有松动坠落的可能。

3、水、气、电、电话费用是否已结清。通常在租赁时有关水电、燃气、电话方面的费用会得到租赁双方当事人的重视，为了避免这一烦琐的纠纷，建议在物业交验时，明确注明进住时的水表、电表、燃气表和电话记账开始日期。

（三）、租赁用途条款

租赁用途即承租人租赁房屋的目的。租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途，尤其不得用房屋从事非法活动。同时，明确了房屋的使用用途后，只要承租人依约用房，则正常范围内出现的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。由于租赁用途不同，房屋的租赁价格也会不同。因产权证标记的房屋用途是笼统的类用途定义，所以，当出租人对房屋的用途有更小的限制要求时，出租人应就具体使用内容在合同中明确，避免因类用途的宽泛性，承租人的使用房屋的具体方法与出租人的本意发生冲突，减少不必要的纠纷。

（四）、租赁期限条款

租赁有期限限制，明确租赁期限的法律意义在于：

1、期限届满，承租人有义务将原房屋退还出租人；

2、如果出租人提前收回住宅的，应当有约定收回条件，并且征得承租人的同意，确定赔偿承租人的损失的标准。

3、因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的，如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主继续有效；

4、承租人为一人时，如其在租期内死亡，共同居住人可以要求合同继续履行，办理更名手续。

（五）、租金条款

租金的支付方式，即租金是按月、按季还是按年支付，交付的具体日期应在合同中明确，确定一个固定的时间段，且双方应约定年度的概念及起始时间，否则可能引起误解。对逾期不交租金的违约行为明确具体处理方法，违约金额度应明确到数字或按租金相应比例计算。

（六）、修缮责任条款

在合同中不能协商确定的情况下，修缮房屋是出租人的一项义务，出租人在整个出租期间对房屋有进行必要修缮的义务，保证房屋必须使承租人能够依双方约定使用并收益。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备，若出租方不想承担维修义务，应当在合同中明确说明房产及其设施由承租方进行定期维修保养。或是双方对维修的义务分摊，在合同中明确的记载。对于告知履行维修义务而不及时履行的，应当明确具体的处罚标准。同时履行维修义务的合理期限应当明确。

（七）、违约责任条款：

为了保护合同双方的合法利益，防止出租方单方解约、承租方提前撤场、拖欠有关费用及其它不履行合同的行为。合同中应当约定违约条款，对一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应当要求承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。要求过错方通过适当的违约责任方式承担责任，保护无过错方的利益。

1、继续履行：在过错方有能力继续履行的情况下，无过错方可以选择要求对方继续履行合同，保证和其有关联的其它业务能继续完成，也有利于市场经济的稳定。

2、补偿损失：补偿损失可以单独或与继续履行，补救措施同时适用，其目的是保护无过错方因违约行为已实际发生的损失。

3、支付违约金：当事人通过约定违约金条款，约定具体的违约金额更有利于督促双方履行合同。违约金数额可以根据房屋的设施及易丢失损坏的程度约定，一般以租金的一定倍数计算。

4、注意违约金、订金与押金的区别更利于合同的履行，减少纠纷发生。

首先，违约金与定金不可以同时适用，定金的多少法律有明确的上限规定，而违约金数额法律没有明确限制。

其次，押金的性质是附停止条件的返还债务之金钱所有权之转移。正因为所有权的暂时转移，合同终止时返还不需支付相应的利息。押金与定金以交付成立生效，出租人可以通过以交付作为主合同生效条件，保障出租人利益。

四、合同履行过程中应注意的几个问题

（一）、变更与解除合同条件

我国《合同法》明确规定了房屋租赁合同的变更与解除的法定条件。有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：

1、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；

2、因不可抗力致使合同不能继续履行的；

3、当事人协商一致的。出租人与承租人可以对因上述原因合同解除后的遗留问题约定具体解决方案：如承租人因使用进行的装修费用，房屋还原费用，避免因出租人使用房屋进行的结构改造，开门，开墙等成为日后的纠纷焦点。

二）、租赁合同无效的情形

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3、以合法形式掩盖非法目的；

4、损害社会公共利益；

5、违反法律、行政法规的强制性规定；主要表现在以下几个方面：

（1）、没有合法报建手续。《城市规划法》第三十二条，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。

（2）、为经验收或验收不合格的房屋签订的租赁合同。《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

（3）、擅自变更使用用途。根据《城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（4）、根据《合同法》第五十二条前四项认定是否无效。

《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（三）、房屋先租赁合同与转租合同

《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

1、转租合同以现租赁合同的存在为基础，现租赁合同终止或无效，转租合同同时终止或无效，次承租人的损失可以向转租人主张赔偿。当然，次承租人在与承租人签订转租合同时，可以要求承租人与出租人保证在原租赁合同解除后，通过租赁合同承租人主体变更，保证次承租人的正当利益，避免次承租人的租赁权因出租人与承租人之间的法律关系的变动而被侵害，有利于市场经济的稳定。

2、关于房屋修缮义务，三方应在合同中明确约定，可以仿照本文修缮条款进行拟定，避免纠纷。

3、次承租人作为真正的使用房屋者，优先购买权要强于承租人。

4、共有人是否同意租赁合同有效，均不得对抗善意第三人，虽然地方性法规、规章，规定未取得共有人同意不得出租，但法律，行政法规没有明确规定。应视为承认合同的效力，除非租赁合同存在欺诈等其它可以主张无效的事由。但为了避免不必要的纠纷，次承租人应在合同签订时核实相关信息。

5、共有人的优先购买权不得对抗善意第三人。民通意见第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。共有人最终主张的是经济赔偿。

6、根据民通意见第一百一十八条，“出租人出卖出租房屋，应提前三人月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

承租人的优先购买权可以对抗善意第三人、债权人、共有权人，但不能对抗次承租人的优先购买权。

7、次承租人在租赁合同期限内，将出租房屋买下时，基于“买卖不破租赁”原则，应向承租人支付两个租赁合同存在的差价租金。所以次承租人欲购买租赁物，应先行核实差价租金是否合理，防止受欺诈。

8、对于未约定转租的，承租人转租后，出租人的默示行为，承租人应当有足够的证据证明才能得到法院支持，因此承租人应主动要求出租人出示书面声明作为合同的附件。避免出租人为利益反咬承租人，要求解除合同并主张违约责任。

（四）、房屋租赁与房屋抵押

房屋租赁注重实体利用权，房屋抵押注重价值支配权，是两类可以共融的权利，但因为针对的是同一个标的物（房屋）而存在冲突。根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”我国法律尽可能保护租赁关系的稳定。租赁合同成立在前，抵押是否登记都不能对抗。租赁合同在抵押合同之后成立，抵押合同登记具有对抗效力。

（五）、添附物的归属与补偿

承租人为了更好的使用房屋，取得更多的收益，通常会对房屋装修，在合同终止时，添附物如何处理引起的纠纷很多。合同中对于装修，添附物约定归属出租人后，出租人应给承租人适当补偿，或是约定由承租人自行处理。合同没有约定应当根据善意添附或是恶意添附区分。

善意添附行为是出租人对添附行为明知而不反对，承租人为了更好的使用租赁物两个标准判断。善意添附，出租人留下添附物应给承租人适当补偿。恶意添附，是出租人不知，承租人擅自增添，出租人可以解除合同，要求赔偿损失。

（六）、房屋租赁合同登记备案

房屋租赁合同应到房地产登记机构办理登记备案手续，否则不能对抗第三人。根据“买卖不破租赁”原则，登记可以确保房屋在租赁期间即使卖给他人，承租人仍可继续承租。避免房屋因权属发生变化而侵害你的权益。根据《物权法》抵押合同先行成立并登记的才可以对抗租赁关系。

我国对房屋租赁实行登记备案制度，即租赁双方签订租赁合同后，应当向房屋所在地的房地产管理部门登记备案。办理登记备案的具体程序：

1、登记申请。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关规定的文件到直辖市、市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（1）书面租赁合同；（2）房屋所有权证书；（3）当事人的合法证件；（4）城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托代管人受权出租的证明。

2、主管部门对租赁合同进行审核。审核的内容主要包括：（1）合同主体资格是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；（2）客体是否合格，即出租的房屋是法律、法规允许出租的房屋；（3）审查租赁合同的内容是否齐全、完备；（4）审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府的租赁政策；（5）审查当事人是否已缴纳了有关税费。

3、房屋租赁申请经协调、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

刘成坤律师办案心得：简单的案件复杂化，复杂的案件简单化。

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