相较于房产交易市场，德国政府在房屋租赁市场的政策干预较多，以更好地保障租客的居住。
《环球》杂志记者/张远（发自柏林）
德国超过50%的人口都是租房住，在大城市，租房的比例则更高，比如在首都柏林，租房比例高达80%。这得益于德国长期以来建立起的一套保障租客利益的房屋租赁体系。但在过去10年，德国的房租价格还是出现了较大幅度的上涨，民众的租房压力明显增大。
德国“不动产世界”以德国14座大、中城市的房租价格和超过50万居民的问卷调查为样本进行了分析。2008年到2018年，德国大、中城市房租年均涨幅为44.7%，柏林房租上涨幅度最高，达104%，列第二、三位的城市分别是慕尼黑和纽伦堡，其租金分别上涨61%与54%。
相较于房产交易市场，德国政府在房屋租赁市场的政策干预较多，以更好地保障租客的居住。
保障制度较为完善
《环球》杂志记者走访多位德国租户，发现德国政策的几点舒心之处：
一是不必担心房租出现暴涨。房东和租客订立租房合同后，房东涨房租须先满足两个硬性条件：过去15个月中没有涨房租，且过去3年房租涨幅累计不能超20%。同时，房东还须阐明涨房租原因，例如住房环境确实有改善，包括重新翻修房屋，或是附近电车改线噪音减少等；提供充足数据证明房租低于同条件房屋市场价等。
此外，租客也可以在租房伊始就与房东签订阶梯式合同，房东、租客可在长期合同中约定未来房租上涨幅度，这意味着，房客可以依据合同计算出到未来10年乃至20年的房租。
二是房东不能因为租房申请者众多而漫天要价。2015年初以来，法兰克福、柏林等多个城市都颁布了“租金刹车”规定。简言之，德国城市根据地段、建筑年份、房屋状况等指标发布不同地段房屋的房租指导价，如果房东的要价超过当地房租指导价的10%，房客就可起诉房东，房东可能因此遭受巨额罚款。
三是不用担心被驱赶。依据相关政策规定，房东只有在计划将出租房屋用于自住，或者租客存在拒缴房租、破坏房屋、扰民等问题时，经过适当的法律程序，才能“请”走租户。
新租客压力大
尽管德国在保障租客权益上的政策较为完备，但在过去10年间，德国大城市房租依旧持续较快上涨。
首先，当前的政策主要是限制房东不能给已出租的房屋随便涨价，但是，如果原来的租客搬走，房东就可依据市场时价向新租客收取租金，会出现涨价窗口。例如，55岁的柏林驾校教练玛蒂娜，由于先前住址离办公室远，打算在办公室附近租房，她的目标房租金就要比其他租客在同一栋楼同一户型的高出1/3。
一些德国房东也坦言，现在他们投资房产时更愿意买小户型，因为租户大多是年轻人、单身汉，变换频繁，也能更好地随市场价涨房租。
一些房东甚至会在租金上做手脚。德国的租房价格分为不包含水电、垃圾费、杂费、电梯费等的“冷租”价和包含全部费用项目的“暖租”价。政府对租金限制仅适用于“冷租”价，其他费用不受限制。一些房东将房屋翻新、添置少量家具等所谓“改善居住环境”的费用计入到租金当中，导致新租客支付的最终“暖租”价格更高。
其次，德国租房市场需求巨大而供给增长缓慢，导致一些大城市房源紧张，也是租金上涨的重要原因，有时一名房东发布房源后，会收到数百名租房者的申请。
政策向租房者倾斜时，房东在选择租客时会异常谨慎。德国一些租房者坦言，找房子和找工作相似，需要提交自己详尽的“简历”，包含工作收入、个人信用记录、前一位房东提供的介绍函等多份详尽材料。房东选择租客时，一般会倾向于素质较高、工作稳定、收入丰厚的人，甚至细化到“不养宠物、不会乐器”的租客。
德国房屋租赁公司Gewobag的一名工作人员告诉记者，公司前不久在网上挂出了一套房源后，短短10分钟内就有近800人申请租赁。公司只能把“简历”层层筛选，先剔除材料不全的，再比照收入水平、职业类型等条件，可谓“竞争激烈”。
在德国一些大城市，已出现了不同程度的房源紧张问题。根据德意志银行的数据，2009年至2017年间，慕尼黑城区公寓空置率接近0。新增人口无房可租，不少城市上班族只能在距离城市不远、火车可直达的小城市租房。法兰克福和纽伦堡也存在类似情况。
此外，近年来快速发展的短租网络平台也在某种程度上加剧了此轮房源紧张。据德国媒体报道，一些德国的房东通过爱彼迎（Airbnb）等互联网平台将房屋以民宿形式出租给游客。目前，德国已有几座城市出台了相关法规，对居民的上述行为进行限制。但是，由于网络平台并不提供房东真实身份，调查取证较为困难，这一现象仍难禁绝。
同时，由于德国土地审批速度较慢、建筑工期较长、新房建设增速较慢，房源紧张的局面短期内难以得到有效缓解。
