在上一集的故事里，我们讲到80后小生如何超音速搞定置换房！告诉初次买房又换房的我们应该怎么去承接上下家的关系；同时在购房市场风起云涌之时，换房大计切切不可被小利打断，大局观尤为重要！
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这次是另一位购房老司机，给我们讲他从刚需到改善的换房历程。
房子从小换到大，不是每个人都需要一段血泪史。
说到底，换房是一个改善生活质量的过程。
这位老司机告诉我们，艰苦卓绝不是换房的必备品！脑筋转得快，算盘打得好，理财做到位，一样可以轻轻松松换房。
换房，先看钱
我是2016年6月换的房，整个过程中，我有一个贯穿始终的想法，预算≠总价。在这点上，其实我的家人一开始并不理解，觉得我过于托大，预测我换房后会把日子过得很惨，直到真的把这笔账算出来，他们才觉得放心。
在我看来，总价很多时候是没有太大意义的。月供多少，和我的收入能不能保持平衡，以及能否付得起首付比较重要。
现在没有几个人会真的全款买房，哪怕是一般的有钱人也不会把资金全部投入到一个地方，虽然现在房贷利率普遍上浮了，但是房贷和其他领域的贷款相比，利息依然是最低的。
贷款的利率永远都是翻倍的，当十年以后，通货膨胀了，当年的月供就不足为奇了。回想我买第一套房子时，工资是4000元，月供差不多要一半，当时如果胆子大一点，房子再买大点，父母稍微补贴一点，那么现在的生活质量肯定会更好，可惜当时没有算法的概念。
说回这次换房，大致复盘一下我的资金情况：
我的上一套房子卖出到手价340万，看中的置换房是478万，首付加税费一共175万，商贷334万，月供16000左右（就是这个月供把我妈吓得不轻）。
当时除了首付和税费外，我考虑到小孩每个月幼儿园要4000学费，也先预留了3年的份额15万，然后房子到手要装修，加上家电，预留了一笔钱，事后统计这笔费用在20万左右，再刨掉其他一些成本，这样还剩下100万现金。
当时银行房贷的利率是4点多，靠剩下的100万现金在外面运作一下，一年10%基本是可以运作到的，这样靠这笔利润平衡下来我的实际月供只有6千多，突然就轻松了。
换房，看时机
刚才说了，我是去年6月开始换房的，正好是卡在了这波新政之前，但实际上，我的付款时间也是很惊险的，准备办买房手续的时候，就有新政风声出来了，我当时几乎整整3个晚上睡不着觉，一直在盘这笔账。
话说回来，新政实施了我还是会想办法把首付付掉，但就没有现在这么轻松了。如果首付7成，那么几乎就是要把卖房子的钱都投进去，算上上家的差额营业税26万那还要再倒贴一点，学费、装修费这些也都没了，月供7000多，生活会一下子很紧张。
其实我当时卖房子时候心理价位是350万，但是人家来谈说340万就买，我也没怎么犹豫就同意了，如果纠结这10万块钱，要么就是我自己看中的房子可能会被买走，要么就是卡进新政，首付一下子提高。其实在买房这件事情上10万块真的不算大钱，为此错失时机反而是因小失大。
因为这次的换房经历，也有人会来问我，如果是现在这个市场，还能换房吗？从我的角度来看，现在二手换一手依然是个时机。
很多人说现在二手房（房源、代理、租房）市场不好，为什么不好，因为一手房便宜啊，政府限价了，大家都觉得一手房买到就是赚到，看二手的自然少了。
你想想现在这个价格倒过来了，很多地方二手房比新房贵。新江湾那块地方二手房12万/平，新房的预售证才8万/平，手上有现金的人还是会去买的。
换二手的话作为下家还要付差额税（税费里的大头），加上利率又上浮，价格也不受限，一手房就完全没有这些问题了。
换房，看生活质量
回头看我自己的经历，第一套婚房（上海中原、代理、租房）的时候，因为眼光不够长远，就2个房间，对二口之家肯定是够了，但是生了孩子之后父母也过来帮忙照顾，整个房子就显得很拥挤了。
后来孩子慢慢长大，有一天我看到孩子睡觉时脚都快顶住床尾的栏杆了，那个时候我意识到——一定得换房了。
其实这个时候第一套房的2000月供对我来说已经没有任何压力了，但是我知道如果不换，很可能就再也换不了了。
该换则换，有时候为了住的舒心，再折腾都是值得的。
举个例子，我后来也陪朋友去看过房，当时是98㎡和106㎡，他很犹豫，相差40万。但我之前就说了，看总价其实没什么意义的，40万首套房首付也就多14万，多贷26万而已，月供多1500多，在买房这件事上，这绝对算小钱。
但是，98㎡和106㎡的房子，不说大小，功能性是完全不一样的。居住十年的居住体验肯定会值回票价。
虽然说还贷过程可能会觉得很累，但是当你五年之后回头看，通货膨胀加上工资涨幅，境况会越来越好。
最后，换房要有理财思维。
现在总价700万的房子，对很多人来说会很吃力，但其实有一套房子为基础进行置换，生活质量还是能得到保障的；但如果没有投资的思维，以小换大还是会很累。
总之，换房不能只看总价，要不然永远买不起房。
别想那么多，先上车再说！
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