平湖街道着力构筑“城轨+高快速公路+高铁捷运”全方位区域性战略交通体系。 南都记者 陈荣梅 摄
第1期
开栏语
春夏相交，看似平静的2018年深圳楼市实则暗流涌动。房价“17连跌”的新闻标题让普通市民重燃希望，而动辄2000万起跳的豪宅瞬间被选购一空的新闻又让人神经紧张。开年置业季，南都踩盘特攻队2018年的第一站来到了素有“房价洼地”之称的龙岗，实探新区楼市开年新貌。
长期以来，龙岗区被视为深圳的“房价洼地”。如今，“深圳东进”战略推进两年，龙岗中心城被定为深圳发展东进的“桥头堡”，龙岗区也有了“深圳东部中心”的定位，巨大的增长潜力正在逐步得到释放，产业结构不断调整升级。另一方面，紧邻龙岗中心城的坪山区升格为完全的行政区之后，积极引入深圳技术大学，有意打造高新技术产业区，也对龙岗中心城形成了协同效应。龙岗区，尤其是以668米深圳第一高楼———世茂新业态的综合体为地标的大运新城片区，在配套和教育高地的不断升级的带动下，正在重新定义该片区的价值。
正在释放潜力的“存量房之王”
作为深圳面积较大的行政区，地处深圳东部的龙岗区，新房供应量一直位居全市前列。深圳市规土委数据显示，2017年，全龙岗共拿27个新盘预售证，位居全市新盘预售总量第一。截至2018年3月底，龙岗全区剩余套数达3729套，是全市存量房最多的片区。
对普通置业者来说，片区发展带来的最直接的反馈当属房价的波动。南都踩盘特攻队在实地走访中发现，2018年春，飞速发展的龙岗楼市“紧跟时代步伐”，正在抬腿迈进“四”字头大关。然而相对于龙华目前的房价，龙岗楼市依旧称得上是“富含性价比”的优质选项。
交通瓶颈化解可期
对于相当一部分在关内工作的人来说，安家在龙岗的交通成本是一件让人非常“肉痛”的事情，地铁加公交动辄三小时的往返铺就了很多龙岗人每日上下班的“心碎之路”。
目前龙岗区内仅有深圳地铁3号线开通，此外深圳地铁10号线经过龙岗平湖一带。据了解，未来地铁3号线将东延到坪地，正在建设的地铁14号线、地铁16号线将分别打通龙岗较核心的各大商圈到坪山等区域。未来，龙岗即将规划地铁21、25、27、31号线，以及10号线东延、18号线南延、19号线西延，16号线南延、23号线西延等地铁线路，仅在轨道交通方面，龙岗将拥有共计12条地铁线。
此外，龙岗还将打造西、中、东“三大战略通道”，包括皇岗路-银龙大道-清平高速-水官高速-盐龙大道的西通道；丹平快速路-东深二通道-如意路的中通道；滨河大道(沿一快速)-东部过境通道-盐龙大道的东通道。并将建立包括龙城广场、大运、平湖、国际低碳城、坪山站、深圳东站在内的六大交通枢纽。依照现行规划，出行将不再是制约龙岗发展的瓶颈。
片区小结
大运新城片区
●京基御景中央 御景中央处于大运片区的飞扬路与如意路交会处。项目南侧视野较为宽阔，斜对面为北理莫斯科大学，距离世茂未来地标性综合体项目约几百米。户型方面，毛坯均价4.6万元的97平米3房2厅2卫2阳台，基本上每个房间都有飘窗设计；尤其是主卧衣柜内嵌至公共空间走廊形成的开放式设计感印象颇为深刻。不足在于目前片区配套尚不够完善便利。
●佳兆业未来城 未来城位于如意路与大运路交会处西北侧，是目前距离世茂地标性综合体最近的住宅小区，项目自带3万平米商业，距离龙岗区中医院仅几百米。户型方面，带装修均价89平米的小3房2厅2卫2阳台户型中规中矩，房间也有飘窗设计。不足在于项目公共空间略显局促，周边配套尚待完善。
●中粮祥云 祥云位于龙岗大道距爱联地铁站仅百米，公寓、写字楼为主，公寓为30-80平米间隔10平米区间完整产品线，目前剩下70-80平米及部分40-50平米公寓。写字楼、住宅毛坯销售均价分别为3.3万元/平米、4.5万元/平米。年底交楼的少量住宅89平米/131平米的3房/4房；公寓带装修均价3.4万元/平米。
[记者观察] 作为龙岗的新兴潜力片区，大运片区近年来配套日趋完善。片区内休闲、运动和绿化资源非常丰富，尤其是教育资源，华中师大附中、华南师范大学附属龙岗大运学校、龙岗外国语学校皆处于该片区。片区居住具有较高性价比，具有价值空间潜力，目前配套尚不够完善和便利，需要时间进一步完善和提升。
龙岗中心城片区
麓园·云玺 麓园·云玺位于黄阁路与盐龙大道交会处，处中心城片区的边缘。项目采用梯级退台设计靠山物业，学位为深圳中学龙岗初中。77平米的小3房2厅户型确实值得一看。开间净距超过3.2米，厨房并未因小面积户型而小巧局促，从感受来看，基本达到了常见的80多平米的三房体验；项目对盐龙大道制作了全封闭的隔音棚，噪音尚处可接受范围。考虑到4.1万元均价，300万出头的77平米优质学位小三房蛮有吸引力，背靠山体空气较好，综合素质和性价比较高。缺点在于部分楼栋有一定噪音，以及周边公共交通和商业不够便利。
远洋新天地 新天地位于中心城盛龙路与碧新路交会处，处于中心城片区的边缘区域。配建12班3000平米幼儿园，户型为2梯3户的110-125平米的3房和4房。带装修4.2万元/平米的110平米3+1户型颇有感觉，南北通透，3个房间都有飘窗设计扩展了实用空间，二期住宅引进国际WELL健康检测交房标准。使用率较高带装修4.2万元/平米的价格在中心城片区具较高性价比，便利程度和配套比较平衡。缺点是因WELL标准需要3年交房和学位稍差。
[记者观察] 龙岗中心城片区是龙岗区的老牌中心城区，是龙岗区的政治、经济、文化中心，也是龙岗首要中心地段。由于处在龙岗区政府及其机关周边地段，起步较早，已经发展成为比较成熟完善的片区。龙岗中心城居住氛围浓厚，配套完善齐备，商业集中，更有龙城广场配建的“三馆一城”文体设施场馆。片区新房价格较高，未来房价潜力幅度或不如新兴的大运片区。
其他片区
星河智荟 位于龙岗大道与横坪路交会处东北侧。带装修均价4.6万元/平米地铁口物业，134㎡的4室2厅户型中规中矩，距离14号快线坳背站直线距离约1公里。项目二期地块及周边有诸多扎堆旧改项目，城中村和厂房，拆迁建设更快，将对未来的产品价值提供稳定的支撑和保障。
丹郡 位于龙岗大道与丹平快速交界处，处于布吉的丹竹头片区。户型为均价约3.9万元/㎡的100㎡-143㎡的3房和4房。项目自带约1万平米集中商业，属于地铁3号线的地铁口物业。轨道交通到市内只需要四五个站，到北站亦比较便利。但项目周边环境较为一般，出行道路通行并不太顺畅，未来价格取决于周边环境改善和旧改的程度。
融湖中心城 位于龙岗区平湖街道平龙路与平吉大道交汇处，均价约4.4万元/㎡的89平米户型，2梯5户，89平米的2+1户型中规中矩。项目距离广深和谐号的平湖火车站约800米左右，距离10号线平湖地铁站约200米，距离华南城约2公里。
[记者观察] 位于龙岗的横岗、丹竹头和平湖片区所处区域和片区，由于产业结构层次和地段因素，目前尚处于发展阶段，周边环境和发展配套尚需更长时间来改善提升。
链家观点
深圳链家龙岗片区
资深置业顾问韩阳泉：
交通升级，打消龙岗置业顾虑
从去年年末至今，龙岗主要成交量大的楼盘集中在地铁沿线和热门区域，主要以龙岗大道两侧和大运新城，平湖一带为主。成交量较大的户型为3房，价格以350万元到40 0万元为主，刚需客户占主导。
韩阳泉介绍，除在龙岗本地工作的客户以外，很多在福田、南山的客户也选择了在龙岗入手第一套房产，究其原因，多是因为地铁14号线、16号线、10号线的建设逐步打消了客户对龙岗交通不便的看法。韩阳泉表示，“之前客户对龙岗最大的抵触就是交通，在龙岗买房子，在福田南山上班会比较远，地铁也不方便，交通因素得到化解后纷纷选择入手龙岗的新房”。
“龙岗的交通在变，龙岗的配套也在变”，2018年3月大运新城的深港国际中心也顺利开工，计划总投资400亿元(预计约500亿元)高度不低于600米(预计约700米)。“可以预见，深港国际中心一旦建成，未来这里不仅成为龙岗新地标，而且还会超越当前‘深圳第一高楼’平安金融中心，一个以‘创新智核’为核心，产学研一体化发展的深圳超级CBD或将崛起”，韩阳泉说。
同时，韩阳泉也坦言，城市旧改是影响置业者入手龙岗的另一个重要原因，“龙岗未来几年将会迎来翻天覆地的变化，现在是上车的好时机，现在看楼盘周边都是农民房、工厂环境一般。未来实现改造后，片区环境或者品质会得到很大提升。韩阳泉认为，未来龙岗将与福田中心区、宝安中心处于同一量级，各有分工，共同拉开全市未来发展的宏大战略布局。
统筹：南都记者 孙雅茜
采写：南都见习记者 邱永宽 南都记者 孙雅茜
