中介卷走购房款 签完合同涨价……二手房交易乱象频出 防闹纠纷
海口将对二手房交易资金实施第三方监管 现征求意见 房款监管
由指定银行设立监管资金专户 放存银行
二手房买卖 房款存入监管账户
交易完成 房款由银行划转 监管期间 不计利息不收手续费
近年来，二手房交易过程中常常出现纠纷问题，扰乱市场的正常秩序。其中，既有房地产经纪机构及经纪人员未能诚信经营导致买卖双方利益受损，也有买卖双方自行交易产生矛盾纠纷。
如何化解二手房交易风险，确保交易双方合法权益?日前，海口市住建局制定《海口市二手房屋交易资金监管服务管理办法》(以下简称“办法”)，并向社会公众征求意见及建议。
海口市住建局市场科相关负责人表示，《办法》的制定将从制度方面维护房地产交易秩序，规范二手房屋交易资金监督管理，保障资金安全，维护交易双方合法权益。
南国都市报记者 党朝峰
坑太多!
那些“钱”途不明的二手房交易
据业内人士介绍，近两年，海口市每年的二手房交易量在一万套左右，其中的确存在一些扰乱二手房市场的行为，给买卖双方带来利益损害。
案例一
拿房产证复印件“卖”房 中介人员诈骗21.7万
潘某到梁某某所任职的房产经纪公司欲购房，梁某某向潘某提供琼山区凤翔东路某公寓501房的房产证复印件。其后，梁某某在没有得到该房所有人的授权下，代替房主与潘某签订《房地产买卖契约》，并收取首付款14.5万元。后来，梁某某对潘某称不能交付501房，如果其愿意购买该公寓703房，需再付4万元首付款……梁某某未将此事告知房主，将钱款用于偿还高利贷。梁某某因诈骗两人共21.7万元获刑4年，并处罚金4000元。
案例二
房子没买成 中介毁约拒退意向金
2016年，颜先生向海南某房地产营销策划有限公司交了1万元意向金，准备购买凤翔东路天上人间一套二手房。双方签订协议，约定如果双方价格谈不拢，那么中介退还意向金。后来双方价格未谈拢，颜先生决定不买了，但是中介却拒绝退还意向金。颜先生向该房产中介公司讨说法，被一负责人抓住衣领一把推到门外。颜先生无奈之下投诉至工商部门进行协调。
案例三
中介为赚差价伪造虚假认购书
海口市民张先生在某房地产公司经纪人邓某带领下，实地查看了房源后，表达了购买意愿。
该公司业务经理王某要求张先生先支付2万元保证金，并签订房屋认购协议，约定由中介去与房主协商房屋购买事宜，房价为125万元。
后来，张先生发现该房无法享受契税优惠，与中介提供信息不符。张先生遂要求退还保证金，但王某以保证金已给房主为由，要求张先生去找房主退还。
“没想到中介与房主协商的房价比与我协议的价格低了6.7万元，除了赚取3万多元中介费，他们还要多赚差价。更让我气愤的是，为了多赚钱，中介竟然在房屋认购书上伪造我的签名和手印。”张先生说。
经查，王某以中介公司名义与张先生签订《认购确认书》，确认张先生以125万元购买该房屋。之后，王某向房主陈某提供伪造的虚假《认购确认书》，伪造该房屋销售价格为118.3万元。经再与陈某沟通后，王某又提出将该房屋以120万元出售给张先生。
省住建厅责令该中介公司改正违法行为，并记入信用档案，对该公司罚款3万元。该中介公司退还张先生保证金。
案例四
交完定金，房子却卖给了别人
海口市民黄先生准备在昌茂花园购买一套二手房。在网上看到海南一房地产经纪有限公司发布的房源信息后，他便跟着中介去看房。之后，黄先生与中介公司签订了《定金代收协议》，并交付定金。让黄先生没想到的是，房子却被别人买走了。
“中介公司解释称，在我交定金之前，房东就与他人交易了。”黄先生说，中介公司表示双方签订的协议就“不算数”了，承诺退还定金。
事后，黄先生联系上原房主，对方的说法让他大吃一惊。“对方告诉我，房子是在我交了定金之后才卖掉的，而且他也没有委托这家中介卖房。”
案例五
签完合同后中介变卦称要涨价
家住海口的高女士与中介签订购房服务合同并交了1万元定金，约定高女士以85万元购买琼山文庄路一套二手房。3天后，中介人员陈某告知高女士该房子要涨价18万元。“明明说好85万元，怎么又突然变卦?”高女士投诉至相关部门，但得到答复是，因中介出具的合同约定无法追责，购买方很难维权。该中介称，房屋突然涨价是业主临时提出的，双方签订的合同约定，卖房业主在未收定金的情况下可以拒绝交易，公司不负违约责任。对此，高女士质疑中介方临时变卦，属不诚信行为，于是向相关部门投诉。
请亮见!
《海口市二手房屋交易资金监管服务管理办法》公开征求意见
《办法》现向社会公众征求意见及建议。2019年11月16日前，公众可通过电子邮件(chensiying1@haikou.gov.cn)提交意见。如有提出意见或建议的社会公众，请留下您的姓名和联系方式，以便进一步联系。
适用范围
海口城区取得房产证的 自然人进行二手房交易
《办法》规定，凡坐落在海口市城区(含高新区、保税区、桂林洋等)国有土地上已取得房屋权属证书的自然人进行二手房交易时，其交易资金的监督管理适用本办法。
《办法》所称二手房屋交易资金是指二手房屋所有权人与买受人签订的海口市二手房买卖合同中约定的总价款(含购房贷款、预付定金、履约保证金等相关款项)。
《办法》所称资金监管是指在二手房屋交易过程中，买卖双方签订合同约定买方应支付给卖方的全部房价款，通过指定银行监管专户划转资金的管理行为。交易资金在监管期间，不计利息，不收手续费。
交易双方为直系亲属 等情形不纳入监管
法院协助执行的、拍卖的、交易双方为直系亲属关系的二手房屋产权转让登记可自行交付房价款，不纳入交易资金监管。
监管制度
监管资金，签订电子合同
海口市住建局委托市房屋交易与产权管理中心，由市房屋交易与产权管理中心根据实际工作情况指定不少于两家商业银行设立二手房屋交易监管资金专户，对交易资金进行管理，并指定有担保资质的企业提供担保监管。
海口市城区(含高新区、保税区、桂林洋等)二手房屋交易必须通过二手房屋交易管理信息系统签订电子合同。
建立二手房屋交易资金网上监管制度，并实行二手房交易资金监管系统、房屋产权产籍管理系统、商业银行和担保机构网络系统联网。
网上签约
房产中介接受委托办理的网上签订合同
房地产经纪机构及经纪人员(俗称“房产中介”)应经房产主管部门登记备案并获得操作授权，房地产经纪人员从事二手房网上交易的，应取得房地产经纪从业资格。
房地产经纪机构接受二手房买卖双方委托，应通过二手房网上交易系统与委托人签订《海口市二手房买卖合同》和《二手房转移登记委托书》，并将电子文本传送至海口市住建局信息管理系统。
如委托人与经纪机构协商一致要求变更或解除委托合同的，由房地产经纪机构通过二手房网上交易系统变更或撤销二手房交易委托信息。
双方当事人对二手房屋买卖协商一致后，房地产经纪机构应为其提供签订《海口市二手房买卖合同》的网上操作服务。
买卖合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过二手房网上交易系统，将合同文本、买卖双方的信息传送至海口市住建局信息管理系统，并在约定的期限内向海口市不动产登记机构申请办理房屋产权转移登记手续。
双方当事人与房地产经纪机构协商一致，要求变更或解除买卖合同的，应持变更或解除合同的书面协议和其他规定材料，通过海口市住建局信息管理系统变更或撤销海口市二手房买卖合同的信息。
买卖双方自行达成交易的在自助交易窗口办理
产权人和购房者自行达成二手房屋买卖交易的，在自助交易窗口通过二手房网上交易系统签订二手房买卖电子合同，并传送交易信息至海口市住建局信息管理系统。
资金监管
买卖双方应在指定监管银行开户 用于划转房价款
二手房屋买卖双方应当在指定的商业银行开立个人结算账户，用于划转房价款。以代理人名义收取房价款的，应当提供经公证的授权委托书。
监管银行收取买受人缴存的房价款后，应出具到账凭证，并将电子信息传至二手房屋交易资金监管网络系统。
买受人需办理贷款的，应当委托经海口市房屋交易与产权管理中心认可的房屋交易担保机构将贷款资金划转至监管账户。
买受人以一次性付款方式支付房价款的，不动产登记机构应当在核准登记的同时将信息传至资金监管系统;买受人以贷款方式支付房价款的，不动产登记机构应当在收到监管房价款全额到账信息后，办理完成登记，同时将核准登记信息传至监管系统;监管银行应当在收到信息后的2个工作日内，将监管房价款划转至出卖人指定的收款账户中。
账户管理
恶意拖延或拒绝支付交易资金的将强制拨付
交易结算资金的存储和划转均应通过监管银行的交易结算资金专用账户进行，房地产经纪机构、房屋交易与产权管理中心和房地产经纪人不得通过其他银行结算账户代收代付交易资金。
交易完成后，房产买方将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户，并通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户;交易未达成时，通过转账方式的，划入房产买方的指定账户，以现金存入的，转入房产买方指定的个人银行结算账户。
房地产经纪机构或房屋交易担保机构违反买卖双方当事人签订的《海口市二手房买卖合同》约定，恶意拖延或拒绝支付交易资金的，海口市住建局有权按照有关规定强制拨付交易资金。
观点——
监管账户有利降低交易风险
海南省房地产中介行业协会常务理事邓先生介绍，目前国内多地已推出二手房屋交易监管系统。海口则刚刚制定监管办法，对未来本地二手房交易市场来说，虽然来得晚，但是一件好事。
“二手房交易过程中涉及买卖双方、中介机构、住建、不动产、税务等多个部门，因市场中介机构素质参差不齐，总有一些投机倒把、扰乱市场的行为存在。实行监管办法，将有利于降低交易风险，维护各方利益，确保房地产市场秩序稳定。”邓先生介绍道。
希望交易流程和手续更简化
海南链家旅居房地产经纪有限公司负责人于先生认为，“二手房交易监管系统是交易更规范的一种进步。”于先生表示，海口有一部分房主在岛外，在办理交易过程中，需要从岛外赶来，因此希望交易时间能够更快更省事。他建议新系统的办事流程和手续，尽可能简化。
