今年3月，春意萌动。北京马甸桥东北的裕中西里小区，花儿盛开了满树。
年后，这个小区的二手房交易量同样一路直奔“春暖花开”。当地房产中介数据显示，仅3月1日至3月5日5天时间，裕中西里和裕中东里两个小区的二手房就成交了12套。其中，裕中西里占“大头”。
傍晚时分的裕民路，三帆中学裕中校区门口，接孩子的家长们翘首以盼，这一幕令走进房产中介门店的买房人脚步更加快了些。当房产经纪人略带遗憾地表示，春节过后，裕中西里小区一批600多万元低总价的小一居基本已售罄时，有人心里暗暗懊悔，应该再早些来看房。
贝壳研究院统计显示， 2018年北京二手房成交量100套以上、换手率前十的小区中，裕中西里排名第五。2018年，裕中西里小区换手率达3.3%，二手房成交均价123024元/平方米，比2017年的122894元/平方米上涨了0.1%。
不论地理位置的得天独厚，单凭小区里“藏”着的三帆附小，近三年来，位于西城“教育高地”的裕中西里，一直都无愧是北京二手房交易的“实红”小区。
位于马甸的裕中西里小区，因学区因素，2018年换手率达3.3%，成交均价123024元/平方米。
小一居稀缺 总价破700万元
“现在很难买到总价600多万元的优质一居室了。春节后成交量上涨，新成交的一套42平方米一居室，成交总价705万元。”近日，新京报记者探访裕中西里，当地房产中介人员说。
目前，40多平方米的小一居在裕中西里属稀缺房源，年前总价在650万元左右，年后成交量增大，价格小幅上涨，一居室的成交总价涨到了670万元-680万元，而最近新成交的一套42平方米一居室，总价已是“7字头”——705万元。
“只要总价低，卖得都快，40多平方米的小一居出手非常快。”一名房产经纪人告诉新京报记者。今年春节后，“便宜”的一居室卖得快、也卖得多，3月1日至3月5日，裕中西里和裕中东里两个小区五天就成交了12套。事实上，只要挂牌价符合市场，不至于太离谱，这里的房子不愁卖，去年11月，两个小区共成交29套，基本上每天卖出一套。
上述房产经纪人称，现在裕中西里的一居室房源已属凤毛麟角，购房人还可以选择总价750万元左右的50多平方米大一居、总价800万元左右的两居室、总价1020万元左右的三居室。
新京报记者注意到，虽然2018年裕中西里二手房成交均价123024元/平方米，但以总价705万元的42平方米小一居计算，单价已超过16.7万元/平方米。事实上，正是面积越小、单价越高。
一家知名房产中介网站数据显示，裕中西里小区当前二手房均价129045元/平方米，正在出售44套，截至3月9日，近90天成交30套，近30天带看649次。春节后的成交量看涨，随着销售旺季到来，还在继续。
教育占先 房价坚挺
紧挨小区的三帆中学裕中校区。
来裕中西里看房，房产经纪人第一句话先问“是落户吗？孩子几岁了”，再问“这房子您住吗？”
裕中西里紧邻北三环马甸桥的超优越位置，令无数五环外楼盘艳羡不已。不过，小区里“藏”着的三帆附小，才是这个小区登上“实红”宝座的关键。“来这里买房的，大部分都是为孩子上学落户，一般孩子在2岁-4岁，就会来看房了。”小区门口一家房产中介的经纪人表示。
身在西城“教育高地”和德胜学区，裕中西里小区非常有资本也有底气，以超12万元/平方米的均价，拿下2018年北京换手率Top 10小区的第五名。
2015年西城区教改，三帆附小（即裕中小学）被列入对口直升三帆中学名单，可按照一定比例直升三帆中学本部，三帆附小的划片小区裕中西里和裕中东里就此镀上了“金身”。2015年，裕中西里房价开始“冒头”，2016年继续上涨；从2015年到2016年的均价7万元/平方米-9万元/平方米，到2016年底猛涨至均价13万元/平方米-15万元/平方米；尤其2016年底到2017年初，房价“疯狂”到一居室单价涨至18万元/平方米；一直“高歌猛进”到2017年“3·17”新政出台，成交量的红火态势戛然而止，但房价并未应声下跌，而是步入平稳期。当地房产中介人员介绍说，从去年11月至今，虽然成交量大，但房价保持稳定，均价在12.5万元/平方米到13万元/平方米之间浮动。
老居民告别马甸 新业主望子成龙
裕中西里多是上世纪80、90年代的老房子，24层高的塔楼直冲云霄。
走进裕中西里小区，和北京大多数老小区一样，第一感受就是塔楼林立、密密麻麻，小区公共空间被机动车侵占得厉害。凡是能塞下机动车的地方，包括路侧、绿地，都见缝插针停满了车，导致小区道路逼仄难行。
小区共有30多幢楼、3000多户，多是上世纪80、90年代的老房子，24层高的塔楼直冲云霄，两梯八户，居住密度很高。不过，奔着学区因素而来的购房人，从来不惧老破小。“买一居室的一般不自住，会租出去。40多平方米的一居室很好出租，月租金在5500元-6000元。”一名房产经纪人称。但另一名房产经纪人告诉记者，一家三口在这里凑合挤着住的也不少，“毕竟住太远接送孩子不方便，而且本来就已经是踮着脚买下这套房了。”资金宽裕的一些家庭，则会选择将裕中西里的小房子租出去，补点差价，在近旁租住面积更大、居住条件更好的房子。
虽说房子老旧、居住密度高、停车困难，但小区地理位置佳，交通便利，周边配套成熟，小区里除了三帆附小，还有西城区洁民幼儿园，配建有社区养老服务驿站。健身休闲区的大片空地上，老人们在暖阳下打牌、健身，怡然自得。
他们中很多人是裕中西里的老住户，但更多的老居民已告别马甸，在2016年底到2017年初房价高位时将住了大半辈子的老房子卖出，选择其他区域改善一套居住条件更好的房子。他们的旧居，如今的主人已换为一批为子女计深远的家长们。
