随着城市化进程的推进，人们对于房屋的需求不断增加，增量消费增加的同时存量房也进入交易市场。城阳区二手房市场正是在这样的背景下发展开来，但由于规模的增大，交易的复杂性也逐渐增加，给税收征管工作带来了风险与挑战。笔者从城阳区二手房交易量与税收现状入手，分析二手房交易中存在的问题，并提出相应建议，以规范税收管理，减少税款流失。
一、城阳区存量房交易现状分析
2016年初，央行降低首套房首付比例，同时诸多银行给予首套房贷款利率优惠，对购房者来说意味着降低购房门槛。此外，2月22日财政部宣布调整契税，同时山东省对契税缴纳的住房查询范围做出调整。而营改增时代来临，使存量房交易税负只减不增，种种利好促使购房者纷纷出手置业，存量房市场变得尤为火爆。
（一）城阳区二手房成交量增长情况。自2014年后，城阳区二手房成交套数连续两年递增，同时增长幅度逐渐增大，到2016年二手房成交量高达8218套，比2015年增长75.75%，是2014年的2.6倍，同比增长率高达85.65%.即城阳区二手房市场规模逐渐变大，发展较为迅速。
（二）2016年城阳区二手房月成交量情况。
图：2016年城阳区二手房交易量和挂牌均价走势
由图知，年初交易量较低，在11月达到最高为1204套。挂牌均价在上半年基本维稳，下半年持续走高，到12月份约为8820元/平方米，相比年初增长约10.25%.成熟的住宅市场是二手房交易量与商品房成交量的比例为6：1，城阳区的二手房市场活跃度远不及此，具有很大的提升空间。
（三）城阳区存量房成交套数占全市的比例。 由于城阳区作为青岛市规划的“三城联动”新区，功能定位为生态宜居新城，新建商品房数量多。2016年青岛各区域新建商品房成交榜上，城阳区以35005套仅次于黄岛区。2016年城阳区二手房网签套数约占青岛市二手房网签套数的11.34%，比例有限也说明未来发展潜力较大。
二、城阳分局存量房交易行业税收情况
纵观近年来城阳分局税收情况可知，房地产业税收高居分局首位。存量房交易市场作为房地产业中的一部分，对税务机关组织税收收入有着重要的意义。同时，营改增时代的来临使地税局失去了较为重要的营业税，这就使与房屋交易相关的税种变的更为重要。
（一）城阳分局二手房税款收入增长情况。
图：2013-2016年城阳分局二手房税款征收合计及增长率图由图可知，自2013年后，城阳分局二手房总征收税款连续两年减少，同时递减幅度也减小，到2016年二手房税款征收合计由负增长转变为正增长，同比增长率达到29.09%，二手房征收税款合计为17381.12万元。城阳分局仍需加强二手房税收征管，提高收入质量。
（二）2016年城阳分局二手房税款月收入情况。
图：2016年城阳分局二手房税款收入与房屋交易总税收
由图知，1月和2月税款收入较低，和成交量呈正相关。在11月达到全年最高税款收入为2638.74万元，且下半年税款收入高于上半年税款收入。二手房交易作为房屋交易市场中较为重要的一部分，其税收收入与房屋交易总税收呈正相关。
（三）2016年城阳分局二手房税款收入结构。
图：2016城阳分局二手房税收结构图
从图二手房交易征收税款的结构上可知，契税占了较大比重。其次为增值税及附加，由于房屋购置满两年后出售可以免增值税，所以占比有限。再次占比较大的为个人所得税。占比最小的为土地增值税，仅为1%左右，意味着二手网点、办公用房、公寓等成交量较小。
三、存量房交易税收征管中存在的问题
当前，城阳分局对于存量房的交易征税管控已非常严格，保全了我局的税收收入，维护了国家的税收利益，但由于二手房交易征税的特殊性，也存在普遍性和典型性的问题。
（一）基础信息掌握不足，存在信息壁垒。在日常工作中，税务人员通过核对纳税人所提供的资料，确定纳税人的类型。同时，根据房管局开具的《不动产登记查询结果证明》，确定买方购房套数。这在一定程度上堵住了征管漏洞，但是税务人员无法辨别纳税人所提供的资料的真实性。若二手房买卖双方利用伪造、变造的证件使自己达到享受税收优惠政策的要求，而税务人员无法识别虚假证件，此种信息不对称的情形，势必会为税款征收带来风险，同时也助长了纳税人偷税漏税的心理。
（二）部门职能相对独立，共享机制不健全。地税部门和房产部门分别用独立的系统办理业务，事实上两部门掌握的信息很多都相同，但是少部分信息可以共享。如认定纳税人家庭住房套数的《不动产登记查询结果证明》需要纳税人个人传递纸质资料，导致涉税信息不能被及时了解，同时也为造假提供了可能性。部门间的相对独立，不仅降低了工作效率，还为征税带来了风险。
（三）税收精细化程度不足，信息化程度低。当前城阳分局使用的“金税三期”系统能够完成房产交易信息采集、申报缴税、转开税票等，也能够看到涉税房产的部分电子影像资料，比如网签合同、上手发票等，但是还有少部分关键信息需要手工录入，如房屋指导价，上手价。由于二手房选择计税价格的依据是MAX（指导价，上手价，网签价），因此指导价及二手价与纳税息息相关，一旦录入错误，将会发生计算缴纳税款失误的情形。
（四）房屋指导价更新滞后，交易价格偏低。目前，二手房交易市场监管较为宽松。二手房买卖的交易价格可以通过双方协议约定，而由于利益的驱使，达到避税的目的，双方通常签订“阴阳合同”，使网签价远低于真实成交价。因而地税部门出具的指导价就更加重要，但是由于系统更新滞后，很多新建小区缺乏指导价数据，抑或指导价偏低，与市场价格脱轨，最终导致计税价格偏低，致使部分税款流失。
四、完善存量房交易税收征管的建议
（一）加强各部门协作，打破信息壁垒。加强部门通力合作，实现信息共享，打破固有的信息壁垒，实现信息资源的自由流通。近年来实行的“三证合一”“五证合一”就是跨部门信息共享的成功范例。建立存量房交易信息交换“一体化”平台。各部门将二手房纳税人信息导入，并针对性共享。国土资源局与将涉税房屋的相关信息，如房屋地址、房屋拥有人姓名及家庭住房情况等导入数据库；民政局将相关纳税人的婚姻状况、家庭成员情况导入数据库；其他部门如公证处将取得房屋的继承合同、赠予合同等导入数据库；各单位办理业务时均可从系统获取相关信息，如税务工作人员可以获得真实的纳税人婚姻情况与房屋拥有套数，为纳税人是否能够享受税收政策优惠的认定提供依据。
（二）利用互联网精细管理，实现涉税资料电子化。加强税收精细管理，提升税收征管质量。2015年9月，国家税务总局发布了《“互联网+税务”行动计划》意味着税收征管的工作进入了互联网时代，因此利用互联网，依托“大数据”与“云计算”等对涉税资料进行精细化管理成为税务部门面临的课题。开发完善存量房网上审核功能，实现纳税人网上提交资料，税务工作人员网上审核，尽量减少纸质资料的报送，尤其是类似于《不动产登记查询结果证明》等重要证明。真正实现“网上受理、网上办结”，为纳税人提供便利。
（三）及时更新指导价，紧跟市场行情。及时更新系统中指导价，紧跟市场形势。由于当前城阳二手房市场比较活跃，已经形成一定规模，因此可以采用市场比较法来评估指导价。通过划分区域，确定房屋标准价格→建立影响价格的因素模型→比较课税房产与区域中其他类似房产，确定影响价格因素的修正系数→修正标准价格，得到课税房屋修正后价格。通过数据的验证与支撑，得到与市场价格相近的指导价，使之具有科学性与合理性。税务工作人员也应及时了解市场行情，做到“心中有数”，提高对于市场价格变动的敏感度，把握因素差异对于价格的影响。
（四）加强税务稽查力度，严惩偷税漏税。加强税务稽查力度，严惩偷税漏税行为。排查风险点，重点稽查。由于二手房买卖一般都有中介主导进行，对于信誉不高的中介机构，要着重排查其办理的二手房买卖业务。此外，对于大龄未婚纳税人、离婚纳税人等进行重点排查，联合民政部门核实其相关信息，一旦发现伪造变造证件逃税者严惩，提高纳税人失信成本。
（五）提高纳税服务水平，构建和谐征纳关系。重视宣传，积极引导。二手房买卖双方多为自然人，对税法知识及政策了解甚少，这就为税务工作人员提出了较高的要求，要适当将工作重心前移，重视宣传，积极引导。普及税法基本知识，引导纳税人自觉遵从，做出正确选择。针对房产交易开通专门微信公众号，利用微信方便快捷、覆盖面广等特点，及时推送最新税收政策与办理涉税事项的流程，让纳税人“多走网路、少跑马路”。
