文丨三环
马上就要到国庆节假期，不知不觉，郑州限购政策已经执行3年时间。
前段时间，和一个中介朋友聊天，他跟我说了一件事：
5月份他磋商了一套金水区某家属院的房子，业主要价245万，客户出价240万，结果谈崩了；
现在，还是同样一套房子，同样一位业主，230万成交了。
这样降价卖房的例子，不是一个两个，而是比比皆是。
他问我：“这样的行情，什么时候才会过去？”
“心平气和，戒骄戒躁，等风来。”
“从2016年限购到现在，我已经等了3年，下个周期到底什么时候能到？”
我无法再回答这个问题，因为东风什么时候到来，谁也无法预测。
01
市场好不好，二手房才是风向标，新房的数据，到底灌了多少水，谁也不知道，掌握核心数据的人，只有那么寥寥几个。
二手房不一样，市场好不好，每个中介心里都门儿清。
最近三个月，一个原本12人的门店，走的只剩下4位老员工，刚入职一年的“菜鸟”，就能整天以“老员工”自居，带过的“徒弟”，一个手都数不过来。
朋友说，2019年的行情，将会“杀死”一大批的中介。
说着说着，他就回想起了刚回郑州的2016年。
每天都有数不清的客户，约不完的带看，忙到晚上10点以后是常有的事。
作为一名“老中介”，以前在上海的时候，每天至少需要打200个电话，做4个小时以上的社区推广，才能完成每周5组带看的任务，有时为了凑任务，还会填一些虚假带看，虚假客户来充数。
回到郑州之后，仿佛一切都变了，不需要举着牌子、拿着传单去社区推广，也不需要填写假带看冲抵任务量，甚至每天的电话都很少打，就能约到客户。有时候带看回来想歇一会儿，就能碰到自然到店的购房者，偷懒的时间都没有。
那个时候的郑州，不限购、不限贷、20%首付，二手房还能做高评高贷，“低首付、零首付”的房子比比皆是。
新房市场同样火热，那些一线开发商初入郑州，给郑州人民营造了太多美好的期望，2000套、3000套房源都能被一扫而空。
无证预售在当时，还是大家的一种默契，根本不构成买房路上的障碍。
无论开发商如何差劲，也无论楼盘过去如何维权，只要是房子，就有人抢着买。
2016年郑州某楼盘开盘现场
02
中介朋友说，一切的狂欢，都结束在2016年的国庆假期。
国庆节前，他刚刚成交了一个100多万的房子，预计提成会有1万多块钱，由于国庆节放假，需要等假期结束才能办理网签过户。
国庆节的时候，他回了老家，和一众亲朋好友大吹大擂。当时，他确实有吹嘘资本，三个月开五单，总提成能达到将近8万块钱，在2016年之前，他从未想过卖房子可以来钱这么快。
以前在上海的时候，三个月能开一单就已经烧高香了。上海的中介都流传着一句话，半年不开单，开单吃半年。
而在郑州，卖房子竟然如此简单。
当晚，他喝的酩酊大醉。
第二天一早，就被客户的一个电话炸醒，宿醉还未褪去，但标准的来电话术却说得十分流利。
后来他跟我说，当时听完买房客户叽里呱啦的问题，他整个人都是蒙的，什么“限购”，什么“二套、三套”，什么“三成首付”，他完全不知道发生了什么。
后来，客户做了离婚析产，才最终买了房子。
整个2016年剩下的4个月时间，他一单未开，仅仅靠着几个租赁客户，勉强度日。
03
时间来到2017年，限购政策逐渐的明朗，“上有政策、下有对策”也被执行的明明白白，各种钻政策漏洞的招数，也被中介逐渐的发明了出来。
二套做首套，外地迁户口，夫妻办离婚，社保随便缴，只要你有钱，在中介那里就可以买到房子。
但是，方法有了，客户呢！根本就没有人买房子，再多的方法，又有什么用。
市区房子不好卖，荥阳、南龙湖、中牟三个郊县却由于不限购的原因火热异常。
后来，一个“裹被子”事件，让限购直接加码。
2017年5月3号，新郑、荥阳、中牟加入限购，限售3年。
从此，市场的温度降到了冰点。
2019年4月30日，荥阳某项目购房者裹被子连夜排队
两个月没开单的这位中介朋友，再次陷入了深深的自我怀疑。6月份，他辞职了，他说：“或许我不适合干这一行！”
保险、快消，销售工作找了一轮又一轮，但是完全无法上手。
卖一箱奶，提成只有2块钱，卖一套房子，提成是两万，这样的差距，让他觉得，卖房子依然是最好的挣钱渠道。
兜兜转转两个月，他又回到了原来的门店。再往后的经历，和市场的关系已经不大，但是市场却依然在不断变化。
金地铂悦，2分钟清盘；融创象湖壹号，全款秒清。各种各样的清盘行动，依然挑逗着购房者的眼球。
陈寨、庙李全部爆破拆迁，曾经承载数十万郑漂的城中村，就此化为漫天的烟尘。
各种维权事件此起彼伏，搅动着躁动不安的池水。
城郊线通车，让南龙湖突然成为了刚需最后的福地。
郑州发布全新的落户政策，加入了“抢人大战”的行列。
链家正式进驻郑州，贝壳系统开始在郑州蔓延。
楼市在变，市场在变，政策在变，唯一不变的，就是不断减少的购房者。
04
2018年，是拉开降价序幕的一年。
北区降价、中原区降价、绿博降价，南龙湖和荥阳这两个最热的郊县，也出现了不同程度的降价促销。
各种精装改毛坯屡见不鲜，各种直降3000元的惊爆字眼，刺激着疲软的楼市。
首付分期再一次从港区以及郊县兴起，甚至郑州市场上破天荒的第一次出现了首付分期5年的终极政策。
还有上浮30%的最高利率，让无数高位站岗的人，背负着史上最高的利率。
这位中介朋友，当然赶上以上所有的“暗黑”政策。
首先，是新房客户高位站岗。
自从链家进入郑州之后，他们不久就被链家吞并，加入了贝壳系统，同时也开始了新房分销之路。
一位客户在北区某楼盘降价之前，入手了一套精装大三房。结果，不到一个月，“直降3000”的消息就铺天盖地的传来，这位高位站岗的客户，无数次的打电话想退房，无奈时也命也，一旦站在山顶，再也难以下来。
其次，是自己买的二手房，不断降价！
在2018年底，在各种降价的诱惑之下，他毅然决然的买了一套二手房，当时房子单价是1.65万元/㎡，利率上浮30%。
他说：之所以买这套房子，是因为当时这个小区只有20多套房子在卖，房源稀缺，且这个价格已经是当时整个小区的最低价了。
后来的事情，大大超出了他的预料。
现在整个小区有100多套房子同时在卖，最低已经挂到了1.5万/㎡，二手房最低利率之前到过10%，即使现在上涨，也只有20%。
用最敏锐的嗅觉，买了最贵的房子，贷了最高的利率，站在了最高的山顶。
他说，不仅仅是他自己，所有2018年买房的客户，不管新房也好，二手房也好，全部都是赔钱的。
你可以说：我自己住，又不投资，怕什么？
事实却是，每当更便宜的房子出来，心里都在滴血，每当客户打电话抱怨，都有一种无法避免的羞耻感。
中介说的“房价永涨”，是从来不会骗人的话，但这句话放在2018年，就是最大的谎言。
如果要给2018年做总结的话，最贴切的词语应该是：高位站岗。
05
2019年，已经只剩下最后三个月的时间，这位中介朋友，每个月仅靠着寥寥无几的房源边，勉强还着房贷。
他说，一包挂面能吃一周，一声“减肥”能省一顿。
勒紧裤腰带过日子的，不仅仅只有中介，还有开发商。
5月份的小阳春还没开始就结束了，7月份的一纸“严查首付分期”，又将市场推向谷底。
前几天热销的公寓，只不过是“低价”最后的倔强，你看住宅市场上，一篇肃杀。
虽然金水北区的神盘一个接一个清盘、热卖，但是住宅库存的主力军，三环之外、四环之外的楼盘，哪一个售楼部不是门可罗雀？
潮水褪去的时候，才能看到底裤。主城区的楼盘，依然是保值增值最好的保障。
2019年有两个神奇的区域，一个是常西湖，一个是管南。
常西湖新区借着第十一届少数民族传统体育运动会的东风，迎来了飞跃式的发展，从原来的1.3万+，涨到目前的1.5万+。
管南价格更为坚挺，从1.4万+到现在1.5万+，甚至出现了1.6万+的房源。
然而，惠济区、中原老城、高新区都出现了不同程度的降价，南龙湖荥阳的日子更为难过，远郊无客户，只能通过“特价房”，来吸引一波关注。
本来以为，2019年的房贷利率会再降一些，结果过完7月，郑州的新房利率又回到了上浮25%的水平，依然是全国最高。
国庆节马上就要到来，又将会有一大波特价房来袭，其中不乏可以“捡漏”的机会。
对市场影响最大的，不是上面这些小动作，而是这样一句话：
不以房地产作为短期刺激经济的手段。
一句话定下了未来两年楼市的基调，想再次火爆？不可能！想再次涨价？不可能！
黄奇帆说：2018年就是顶峰，未来房地产的销量每年都会呈下降趋势，房价涨幅，也不会超过GDP的涨幅。
至于黄奇帆说的对与错，仁者见仁智者见智。
06
市场不好，明眼人都能看出来。但是，郑州能买到的房子，却在不断的向郊区延伸。
南三环附近已经没房子了，西三环附近也仅仅剩余寥寥几个项目，象湖片区的房子已经被内购完毕，北环片区除去几个城改项目，再无土地可以开发。
等到2020年，地铁3号线通车、4号线通车、2号线二期通车，大四环高架建成，我们再说南四环、西四环、北四环的时候就会变成另外一种语调，就像2016年，我们说南三环、西三环一样。
以前“南三环、地铁口”这样经典的广告语，就会被“南四环、地铁口”所取代。
我们对政策无能为力，只能任其变化；我们对市场同样无能为力，只能顺势而为。
现在，又到了“信心比黄金更重要”的年份，三年过去又三年，心怀希望，静待东风。
—— END ——
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